跳至主要內容

記者招待會

美國加息0.25厘 匯豐銀行剛公佈港P維持不變 中原按揭王美鳳:全年加幅較巿場預期少 對樓巿不會構成負面影響 美國加息步伐放緩 港P明年加幅半厘以內 按息3厘以下低水平 中原地產陳永傑:貿易戰影響大於息口 明年首季樓價跌5% 20/12/2018


  中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑(左)、中原按揭經紀董事總經理王美鳳(右)
圖1: 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑(左)、中原按揭經紀董事總經理王美鳳(右)

 記者會新聞稿

美國加息0.25  匯豐銀行剛公佈港P維持不變

中原按揭王美鳳:全年加幅較巿場預期少 對樓巿不會構成負面影響

美國加息步伐放緩   P明年加幅半厘以內  按息3厘以下低水平

息口走勢

        2019年快將來臨,美國聯儲局剛公布2018年第四度上調聯邦基金利率0.25%合乎巿場預期,美國自2015年底至今9度加息,累積加幅已達2.25中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示本港存貸息率於今年9月份進入加息周期,加息之幅度為0.125厘,僅達美息加幅之一半;是次有本地銀行剛公佈維持最優惠利率(P)不變,未有跟隨美國加息,因為港銀加息與否主要受銀行同業拆息升幅、銀行結餘水平、銀行自身資金水平及取態影響。雖然近日銀行同業拆息回升,一個月拆息升至2.40(1219)10新高水平,H/P息差大幅收窄跌至3厘以下,然而,拆息升勢之短期因素後,拆息將於稍後時間回落,加上9月份加息後至今本港銀行體系沒有明顯減少,持續維持在760億元水平,仍然屬於相當充裕水平,尤其對於存款基礎大的銀行,或未有必要性的跟隨加息壓力,所以有條件選擇不跟隨美國加息。

       

展望2019年,王美鳳表示,明年美國加息步伐料放緩,面對全球經濟增長或有所放緩,中美貿易戰令外圍局勢添變數,令明年不確定因素甚多,但相信明年美國通脹壓力不大,美息達中性利率3厘後再向上調的機會不大,因此料美息加幅最多僅半厘,整個加息周期或在低息水平便告一段落,在聯繫匯率制度下,料明年港P加幅亦於半厘以內。至於是否需要追加P,則要視乎資金流向會否出現明顯變化,以及銀行體系結餘會否顯著收縮。因此,預料明年本港按息將會維持於3厘以下低水平。

 

全年本港加息影響

銀行未有跟隨加P全年僅加息0.125厘 每月供款增幅1.4%影響輕微 

        王美鳳表示,今次有本地銀行已公佈維持P不變,未有跟隨美息上調,若其他銀行跟隨,即港P全年僅加0.125厘,P加幅遠低於巿場預計,以目前較多人採用的25年還款期計,供樓人士基於9月加P後每月供款增加約1.4%,每100萬按揭額之月供增加約62元;以目前平均按揭額約400萬計算,每月供款增加約250元,供樓負擔影響非常輕微。

 

王美鳳指出,巿場早已預期今年港P會進入加息周期,加幅或達半厘,但在銀行體系充裕情況下,今年港P加幅僅為0.125厘,幅度較巿場預期為少,對樓市影響反屬正面。近月樓市調整主要受中美貿戰等外圍因素及金融市場波動影響,9月份加息因素未有對樓巿構成負面影響。明年美國加息步伐料放緩,本港加息周期亦明顯較以往溫和,明年港P加幅或僅達半厘以內,加息因素對樓市影響輕微,相信市民可適時消化加息影響。

 

樓按巿場

 

2018年新取用按揭金料達3,500億創歷史新高

2019年新取用按揭達8.5萬宗  金額達3,400億歷史次高

 

按揭巿道方面,王美鳳指出,2018年上下半年樓巿氣氛截然不同,上半年樓巿受惠於印花稅換樓退稅期延長至一年,以及地王接連出現,帶動樓巿價量升,然而,本港政府於6月份推出六招新房策,期後再加上中美貿易戰的外圍因素,扭轉樓巿氣氛,第三季起樓巿轉吹淡風,延續至第四季物業交投仍出現大幅萎縮,樓價見頂回落由於按揭取用貸款數字滯後於樓巿,今年按揭貸款量仍受惠於上半年暢樓市,加上轉按亦錄正增長,數字維持理想。王美鳳預期,全年新取用住宅按揭貸款將有88,000宗,涉及金額達3,500億元,將較去年同期分別增加4.6%12.1%,金額創下歷史新高。

 

預測2019年,王美鳳認為,2018年新盤成交平穩,部分新盤延至2019年上會宗數增加,然而2018年第34季整體住宅交投大幅減少,對2019年按揭數字構成負面影響。由於目前本港經濟基調依然良好,相信明年樓價在尋底後會出現承接,樓價在找到支持點,帶動成交量回升。另一方面,轉按需求仍存在,銀行繼續推出多元化優惠作招徠,因此預期2019年按揭業務依然理想 水平,僅出現輕微跌幅,預期2019年新取用按揭數字可達85,000宗及3,400億元,分別較2018年微減3.4%2.9%

 

轉按市道

銀行紛推樓按優惠 2018年新批轉按金額創歷史新高

王美鳳指出,銀行按揭業務競爭持續熱烈,銀行紛推樓按優惠吸客,繼年初推出低息定按,8月份亦因銀行快將調升新造按揭息率,掀起低息H按尾班車效應,近月低息高回贈優惠繼續吸引客戶轉按,帶動今年轉按表現優於大巿,綜合金管局住宅按揭報告數字,今年首10個月新批轉按金額達1,140億元,較去年同期增加達13%,宗數亦達32,005宗,增加約5%全年新批轉按金額可達1,300億元水平,超越去年數字,並再刷歷史新高紀錄

 

2019:發展商高成數一按低息蜜月期屆滿 造就客戶轉按慳息誘因

王美鳳指出,除了日常轉按需求外,預期2019年發展商高成數一按轉按需求將明顯增加2015年第四季起漸多新盤推出高成數一按,及至2016處於流行期,不少新盤買家提供高達八成至九成按揭,當中普遍設有兩至三年低息優惠低息優惠期將於明年陸續屆滿,息率一般跳升至P-1%P+1%計算,明顯高於現時銀行一般新造按息P-3%(P:5.375%)為免負擔貴息,相信屆滿新盤高成數一按低息期的買家將陸續進行轉按慳息,刺激轉按需求。明年轉按貸款量仍然看俏,除了上述需求,由於樓市交投萎縮影響一二手按揭貸款量,預料銀行仍會積極提供轉按優惠吸納客戶。

 

按揭計劃變化

新造按息P按略較H按優勝 變相推動用家選用P P按將重奪主流地位

        王美鳳表示,自銀行4月下旬陸續暫停定按計劃後,選用H按的用家顯著回升,金管局7月份數字中,H選用比例高達94.5%P選用比例3.1%H按再次主導巿場不過,銀行今年8月份調整新造按息後,大部份銀行之新批P按息(現為2.375)H按封頂息率(2.475)略為優勝,差幅約0.1厘,變相推動用家選用P按,P按用家因而隨即增加。金管局最新10月份數字中,P按選用比例為47.3%單月大幅攀升32.2個百分點,141(56.1%)後新高,H按選用比例則按月減少32.4個百分點至50.8%,兩者已接近平分春色王美鳳預期P按比例將進一步上升,未來數字將反映P按重奪主流地位。由於拆息波動性將持續,H按主要仍需以封頂息率計算按息,若銀行沒有下調H按封頂息率至P按息水平看齊,2019P按將主導市場。

 

樓巿影響

 

中原地產陳永傑:貿易戰影響大於息口 明年首季樓價跌5%

 

        中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,總結2018年,樓市先升後回,首三季市況火熱,隨後中美貿易戰爆發,影響伸延至經濟層面,本港樓市亦受拖累,交投降溫,樓價見頂回調。全年一手私人住宅買賣登記宗數共錄約1.6萬宗,比去年1.85萬宗減少,金額約2,200億元,則屬歷史次高。二手市場方面,全年二手私人住宅買賣登記宗數料錄4萬宗,與去年相若,金額約3,500億元,則創8年新高。

 

        陳永傑指,隨著中美貿易戰停火,市場氣氛緩和,12月份樓市氣氛比11月好轉。觀塘大型新盤低價推售策略湊效,6天沽出871伙,帶動市場氣氛回穩,中原住宅部12月份佣金收入亦回升,成功擺脫11月虧蝕局面,料全月佣金約3億元,將創今年第4季單月新高,希望今季埋單可以止蝕。

 

 

        陳氏指,樓市自8月份見頂回調以來,中原城市領先指數CCL累跌約6%,樓價跌勢已形成,料全年跌幅約8%。本港樓市出現調整,源於中美貿易戰以及引伸的經濟影響,加息的影響相對有限。預計明年本港樓市將繼續受到中美貿易戰影響,經濟前景亦有隱憂,預計樓價繼續尋底,料明年首季樓價再跌5%

 

 

中原按揭委託 香港大學民意研究計劃

輪《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》(201812)

 

息上升 66%有意置業人士意欲不(9月份增12個百分點)

明年樓價54%受訪者認 37%認為不跌或向上

59%受訪者認為「壓力測試」假定升幅應下調或取消

 

美國聯儲局一如巿場預期上調聯邦基金利率0.25%,巿場預期港P跟隨上升的機會大。為了解息口走向的巿場最新反應,中原按揭經紀201812月委託香港大學民意研究計劃進行第六輪《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》,調查目標訪問對象為18歲以上的香港居民,探討如果12月份港息跟隨美息上升對公眾置業信心的影響,以及公眾對「壓力測試」的看法,以及公眾對樓價走勢的看法。

 

置業意欲 - 若港息上升 66%有意置業人士意欲不減

調查於1236日進行,受訪的1,015名巿民當中,有370名有意置業人士,其中數達66%表示他們的置業意欲不會因本港加息而減少(包括62%表示置業意欲不變及4%表示置業意欲增加)較今年9月份的54%同類調查為高,大幅增加了12個百分點,亦接近今年6月的數字70%中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,數據反映市場對今年本港進入加息周期已做好心理準備,加上今年9月港P上調0.125厘,加幅沒有跟足美息,而本港加息步伐較預期溫和,市場亦預期明年美國加息步伐放慢,故此加息因素未有對置業意欲構成負面影響。

 

王美鳳指出今年下半年樓市轉勢主因在於政府推「娥六招」後接連出現中美貿易戰、金融市場波動等負面消息,市場氣氛轉為觀望續尋底加息因素早已消化未有構成影響,對置業意欲影響不大。調查當中,30%有意置業人士會因美國加息而減少置業意欲,數字較9月份的38%,減少8個百分點,同樣反映加息影響進一步減少

 

 

樓價走勢 - 54%受訪者認為明年樓價會下跌 與息口無關

        被問及明年樓價走勢看法,撇除拒答的回應後,有989名受訪者中,54 %認為2019年底前樓價會下跌,當中認為樓價下跌1成或下跌2成佔多數,各佔整體之17%;與此同時,有37%受訪者認為明年樓價不跌或向上,當中22%受訪者認為明年樓價向上,分別有7%認為會上升1成,6%認為上升2成。另一方面有9%巿民則認為對樓價走勢「唔知/難講」。

 

        王美鳳指出,今年樓價第3季起開始轉勢掉頭回落,中美貿戰、外圍波動等因素令市場氣氛持續遇冷,故多於半數受訪者對明年樓價仍然看跌,但留意,看跌的數字佔54%,並非屬於絕大多數,仍達37%受訪者認為明年樓價不跌或回升,反映市場仍具一定信心在樓價累跌幅度後獲支持承接。

 

壓測調整 - 59%認為「壓力測試」假定升幅應下調或取消

被問及「壓力測試」在如果本港加息後是否應該相應下調,在1,015名受訪者當中,撇除拒答及唔知/難講的回應後,佔大比數達57 %受訪者認為「壓力測試」假定升幅應下調或取消其中包括1%受訪者認為應該取消「壓力測試」相對於41%受訪者認為「壓力測試」應維持不變多出18個百分點。

 

王美鳳指出,調查反映較大比數受訪者認為「壓力測試」3厘之假定升幅應下調,事實上,當香港進入加息周期,按息隨之上升,「壓力測試」的假設加息幅度應要作出調減才較合理,否則借款人通過「壓力測試」的難度將會增加;以加息0.125厘計,最低入息要求需增加約1.25%才可通過「壓力測試」。由於9月份P加幅輕微,上述影響未見明顯,但若未來進一步加息,通過「壓力測試」的難度便會有所增加。再者,市場預期明年美息加幅放緩,是次加息周期或於明年見頂,港息即使跟足,料港P累計加幅與3厘仍有明顯差距。

 

 

附件:中原按揭經紀有限公司 委託 香港大學民意研究計劃

《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查(第六輪,201812)

 

[CMB-Q1  如果美國聯儲局喺今個月(12)內加息,香港亦於今個月或短期內加息,請問你買樓嘅意欲會因此而增加、減少,定不變?(基數=1,014)

人數

百分比

增加

16

2

減少

111

11

不變

229

23

沒有置業意欲,短期內亦不會改變

644

63

唔知/難講/視乎加息幅度

14

1

合計

1014

100

 

[CMB-Q1] (撇除自稱「沒有置業意欲,短期內亦不會改變」的被訪者) 如果美國聯儲局喺今個月(12)內加息,香港亦於今個月或短期內加息,請問你買樓嘅意欲會因此而增加、減少,定不變?如果你完全冇置業嘅意欲,短期內亦不會改變,請你講俾我聽。(基數=370)

人數

百分比

增加

16

4

減少

111

30

不變

229

62

唔知/難講/視乎加息幅度

14

4

合計

370

100

 


 

 

[CMB-Q2] 如果香港跟隨美國加息四分一厘,你認為計算「壓力測試」既息率應唔應該相應下調,以減低買樓申請按揭既難度?如果應該,咁係下調幾多厘?

(基數=1,004)

人數

百分比

維持現狀∕不應下調

326

33

應該下調四分一厘 (0.25%)

40

4

應該下調半厘 (0.5%)

67

7

應該下調四分三厘 (0.75%)

14

1

應該下調一厘 (1.0%)

105

10

應該下調兩厘 (2.0%)

61

6

應該下調三厘 (3.0%)

47

5

應該下調,但不知幅度

119

12

應該取消壓力測試

11

1

唔知∕難講

212

21

合計

1004

100

 

 

[CMB-Q2] (撇除自稱「唔知/難講」的被訪者) 如果香港跟隨美國加息四分一厘,你認為計算「壓力測試」既息率應唔應該相應下調,以減低買樓申請按揭既難度?如果應該,咁係下調幾多厘?(基數=791)

(以綜合數據形式顯示)

人數

百分比

維持現狀/不應下調

326

41

應該下調

454

57

應該取消壓力測試

11

1

合計

791

99

 


 

 


[CMB-Q3] 咁你預計明年(2019)底本港樓價對比今年(2018)底會上升、下跌,定不變?(如被訪者回答「上升」或「下跌」,訪問員請追問「幾多成」?

(基數=989)

(以綜合數據形式顯示)

人數

百分比

上升

218

22

不變

148

15

下跌

531

54

唔知/難講

92

9

合計

989

100

 

[CMB-Q3] 你預計明年(2019)底本港樓價對比今年(2018)底會上升幾多成?

(基數=165)

人數

百分比

佔總樣本

百分比

(基數=1015)

0.2

1

1

<1

0.3

<1

<1

<1

0.5

<1

<1

<1

1.0

68

41

7

1.5

4

2

<1

2.0

57

34

6

3.0

26

16

3

4.0

2

1

<1

5.0

6

3

1

6.0

1

<1

<1

7.0

1

1

<1

合計

165

100

16

         

 


 

 

 



[CMB-Q3] 你預計明年(2019)底本港樓價對比今年(2018)底會下跌幾多成?

(基數=462)

人數

百分比

佔總樣本

百分比

(基數=1015)

0.2

2

<1

<1

0.3

1

<1

<1

0.5

8

2

1

0.7

1

<1

<1

1.0

175

38

17

1.5

7

2

1

2.0

177

38

17

2.5

1

<1

<1

3.0

60

13

6

4.0

7

2

1

5.0

16

3

2

7.0

1

<1

<1

9.0

1

<1

<1

10.0

6

1

1

合計

462

100

46