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疏財雜
拆解樓按市場現象 16/1/2012

按金融管理局公佈之數字,2011年首十一個月之按揭貸款為HK$2,189億(宗數92,000),筆者預計全年總數為約HK$2,270億(宗數95,500),有關數字較上一年分別下降30%(金額)及32%(宗數),但市場卻感到銀行早已停止爭取按揭業務,有“到數收爐”之嫌,但又為何全年數字反而會比對上一年少呢?其實關鍵因素在於銀行界在資金緊拙之情況下,早已暫時放下這食之無味,棄之可惜之“雞肋”產品。

 

談到銀行按揭貸款業務“到數收爐”之現象,其實於2010年中以後曾發生過。當年之按揭貸款總金額為HK$3,242億,宗數為142,000,而銀行當年首八個月內已做到對上一年之全年業績。踏入2011年,銀行界面臨多個問題影響按揭業務,其一,業界有共識想放棄以“同業拆息”(H)為基準之按揭貸款,慢慢轉回以“最優惠利率”(P)之按揭貸款;其二,特區政府透過金管局收緊按揭借貸為樓市降溫,並於同年六月推出更嚴緊之按揭新指引;其三,由於內地收緊借貸,不少香港銀行傾向將資金經正式(及非正式)渠道,向內地有資金需要之機構,提供息差利潤倍比香港者高之借貸,加上本地不少存戶將港幣經香港(或內地)銀行改存人民幣,導致香港銀行界之貸存比率不斷增加,故業界對息差利潤較低之按揭業務產品,興趣變得不大,於是造成銀行早已“到數收爐”之現象。

 

市場大變只寄望於下半年

 

踏入2012年,不少資金較充裕之大型銀行,又想再踏足於按揭市場,但由於金管局目前仍無意放寬按揭借貸,業界普遍亦不想多做H按之產品,加上樓市成交仍然稀疏,故按揭市場雖看似較去年熱鬧,但實質貸款業務之增長,仍然未見起色;至於中小型銀行,其資金目前仍有不少投放入息差利潤較高之產品,故她們在現階段加入樓按市場之興趣仍然不大。再者,業界在過去一段日子,不斷提高新造按揭息率,導致今年轉按減息業務之商機,亦大大減少。

 

預計今年上半年樓市成交會依然淡靜,加上特首換屆在即,而樓價亦未見有(官方預期之)回落,相信要金管局在短期內放寬按揭,實為難事。筆者認為整個按揭市場之轉機,還是等待下半年吧!

 

 

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梁理中
中原財務董事總經理
註:
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