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樓市智庫
辛辣招削弱換樓動力加快租金上升 28/2/2013

港府上星期五突然推出對付樓市的兩項辛辣招,將會損害換樓活動,以及推動租金加快上升。

 

港府推出的兩項樓市新需求管理措施,以增加樓宇及非住宅市場之買賣成本,一)提高買賣樓宇印花稅的稅率,200萬元或以下的物業,印花稅由現時100元改為成交價之1.5%。其他印花稅率則全面增加1倍,最高稅率由成交價之4.25%調升至8.5%。二)非住宅物業,包括寫字樓、商舖、車位、工廈等,於簽訂買賣協議後需立即繳付印花稅。

 

筆者覺得,上次(去年10)推出的雙辣招,主要針對著海外投資者,但是次推出之加倍印花稅措施,除了進一步將海外投資者拒諸門外,亦將令本地長線投資者絕跡於本港物業市場。

 

除投資市場外,筆者認為是次辛辣招,亦將削弱換樓機制,縱使市民換樓有所豁免,市民亦面對某程度的風險。以先賣後買為例,市民只需在購買新住宅物業時,同時簽訂買賣協議出售其原有住宅物業,就可按舊有稅率繳付從價印花稅。而先買後賣,則可於購入新住宅物業後六個月內,處置舊有住宅物業,完成交易後,就可申請退還新舊稅差額。但半年內要完成買與賣兩個重大決定,中間亦存在一些風險。

 

筆者預料措施對500萬元以上中上價物業影響最大,預計3月份整體住宅物業成交將會萎縮,樓價亦將呈轉向,由升軌轉入跌軌。相信新招需時適應,預料樓市下半年才見喘定。

 

辛辣招除了削弱樓市的換樓活動之外,也會對現時上升中的私人住宅租金,造成進一步向上的刺激。因為部份原本打算買樓的人士,都會受到置業成本大增的因素影響,無法置業,唯有租樓居住作權宜之計。無法買樓的市民,唯有加入租樓兵團,將會進一步搶高租金,造成租金和通脹加快上升。

 

根據中原地產新簽租約統計,20131月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均租金每平方呎錄得22.8元,較201212月的22.7元上升0.4%。今年1月的租金再升破去年12月的高位,連續七個月創有記錄以來的歷史新高。

 

20131月份的租金升勢明顯放緩,主要因為聖誕節到新春期間的傳統租務淡季所致。新春後樓市交投氣氛活躍,用家需求殷切,預期租金會跟隨樓價繼續穩步上升。私人住宅租金連升十一個月,呎租由20122月的18.9元上升至20131月的22.8元,累積升幅達20.6%

 

本港住宅樓市的租金,近一年來走勢向上。辛辣招將會令更多人被逼租樓,預料租金開支,在僧多粥少情況之下進一步被搶高,市民便要抵受租金及通脹持續上升之苦這一個副作用。總之,一法立,一弊生!

 

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陳永傑          中原地產           私人住宅           租金          印花稅          換樓         

陳永傑
中原地產亞太區住宅部總裁