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樓按澄語
首置「一約多伙」≠首套房按揭 20/4/2017

去年11月政府實施劃一向已有住宅物業人士徵收15%新印花辣稅,冀可藉著增加入市成本以壓抑投資意欲,但其後買家見招拆招,以首置客身份以一份合約購買多個單位,基於以往稅局以一個單一交易去計算印花稅率及全數稅項,投資者便可避開印花重稅。市場關注若「一約多伙」趨勢持續,將造就更多投資者「唔執輸」以「一約多伙」享用首置稅入市,出招卻反令投資客增加。這情況下,政府終於在4月11日針對「一約多伙」有所行動,表明收緊印花稅機制,「一約多伙」購買物業仍需繳付樓價之15%印花稅,以堵塞之前避稅漏洞。此舉有助調節樓市健康發展,亦紓緩新盤傾斜大手投資者、大手客優先之狀況,等同釋放供應給一般買家。
 
政府出招前,「一約多伙」主要涉及新盤買賣,投資性質居多,雖然買家可透過「一約多伙」以首置客身份大手入市,但卻不等於他們可以等同首置客申請按揭貸款。樓按貸款受限於金管局按揭措施,有關置業意向、物業用途、按揭物業數量、物業估值與借款人財政狀況等均可影響批出之按揭條件。嚴格上來說,現時並非以是否首置客區分可造按揭成數,而是以樓價及置業用途等定。目前自用物業的按揭成數高達6成,若購買不超於600萬之物業可申請高達8成按保計劃;但若然置業屬於非自用投資性質,按揭成數則以5成為上限,換句話說,若首置客購買一個連租約單位,物業用作長線收租而非自用,按揭成數亦只限5成。
 
事實上,金管局已就「一約多伙」發信予銀行提醒應以審慎原則衡量此類個案之按揭審批,指出買家購買多個單位顯然是投資意向,即使只是涉及一份買賣合約,但當中不只一個按揭物業便需以多套房按揭準則計算。由於有部份投資者買家並非透過每月入息水平向銀行申請按揭,而是以資產水平(例如是物業資產、股票價值及銀行存款等)讓銀行評估其還款能力,在此提醒,在現行揩施下,若以資產水平申請按揭貸款,可獲批之按揭成數較一般為低,多套房按揭成數僅高達3成。
 
現時自用上車客的供款佔入息比率(DSR)上限是50%,壓力測試下之DSR是60%,銀行計算DSR的準則亦並非以是否首置客來區分,而是物業是否屬於首套房按揭及是否自用來劃分;即使以首置身份以「一約多伙」形式入市,由於涉及不止一個按揭物業,銀行會採用多套房按揭準則計算,DSR的要求便需提高,當中借款人的DSR上限降至40%,壓力測試下之DSR則降為50%。舉例,買家大手買入4個約千多萬元的單位,樓價總值4,500萬元,按揭金額合共2,250萬元,以目前息率及25年還款期計,4個單位總供款佔每月入息不可多於36%方可通過壓力測試,月入便最少需有26萬元。可想而知,「一約伙」之買家除了擁有充裕首期資金,亦需有相當高的還款能力方可獲批按揭。「一約多伙」之個案採用投資性質及多重按揭的準則評估,這樣以實際入市意向、按揭物業數量以衡量按揭審批確實是較合理的。
 
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美

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王美鳳
中原按揭董事總經理