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貿易戰對港樓市有多大影響 20/7/2018

中美之間的磨擦愈演愈烈,很多人都問我有何看法。我的基本看法是不會沒有影響,但短期裡不會很大,之後就得看形勢如何發展。

 

美國看來已下了大決心,要制約中國的發展速度,以免中國有機會威脅美國的「一哥」地位。以美國的實力,若是有心要制約中國,是不會沒有成效的。

 

然而,直到目前為止,美國對香港的態度還是有別於對大陸。因此,我預期貿易戰對香港造成的衝擊應不如內地。不過,如果大陸的經濟真的受到貿易戰的影響,香港無可避免會被拖累。原因是香港的服務業,無論是高檔的專業服務與金融服務,還是低檔的零售與旅遊服務,都是以內地作為銷售對象的。內地的經濟若是放緩的話,對香港服務業的需求亦會逐步減少,最終對香港的經濟與民生都產生影響。

 

這樣的理性預期很快會在很多人的腦海中出現,所以不用經濟實際受到影響,地產市場的表現亦會因人們的心態轉變而改變。自七月上旬開始,無論是問盤量、睇盤量與還價量都全面下跌,而二手市場上的成交量更少了接近一半,衝擊實在不少。

 

買家入市意欲下降是不難理解的,他們擔心中美關係進一步惡化,覺得這個時候入市的風險很大,所以寧願謹慎一些。不過,樓價似乎依然不肯往下調,原因是業主的價錢依然企得很硬。他們擔心,在這麼多的辣招下,交易成本實在太大了。若果樓價下調不超過三成的話,他將來想重返市場很難會有著數,所以業主亦十分謹慎,非常惜售,導致二手市場的價格依然企得很硬。

 

從另一個角度來看,之前香港樓價上升的動力並非完全來自經濟增長。經濟增長每年只不過34%,但樓價的升幅常超過10%一年。這顯示,過去香港樓價的上升與經濟增長的幅度關係不大,而是更視乎固有的累積財富會如何配置。如果樓價過去的上升與經濟增長關係不大,樓價將來亦不會因經濟放緩而下滑。

 

香港人手上的現金依然很多,他們在作資產配置時仍對投資房地產有強烈的偏好,因為他們在房地產市場上所取得的回報遠比在股市多。因此,我預期未來仍不斷會有資金流入地產市場。

 

香港市場上的資金,很多都來自內地。內地經濟若出現放緩,這些來自內地的資金會有兩種不同的取向。屬於企業的資金,可能有需要調回內地作周轉;這要視乎生意是否有得做。如果是生意難做,那就不一定會增加生意上的投資,反而會把資金投放在其他更可靠的投資上。香港的地產可能是其中一個選項。

 

至於那些屬於個人的內地資金,一旦已成功轉移到香港,就很少會回流返大陸。中國人對投資房地產有偏好,對持有鈔票卻有恐懼。所以我認為這類資金繼續流向房地產市場的機會很高,令香港樓價不易大幅下跌。

 

綜合而言,中美磨擦對現時過度熾熱的房地產市場有冷卻作用,交投會回落,價格會調整,但幅度不會太多。當衝擊被消化之後,樓價重拾上升軌的機會依然很大。

(轉載自am730C觀點2018720}

 

 

 

 

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