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樓按澄語
港P加息周期啟動 何解出現3個P? 18/10/2018

 

 

香港時間927日,美國聯儲局一如市場預期上調聯邦基金利率0.25%,本港加息條件已成熟,大部份銀行先後公佈上調最優惠利率(P)0.125%,其中兩家中小型銀行則公佈加P 0.25%,導致市場上出現了3P,分別為5.125%5.375% 5.5%,原因為何?

 

大型銀行與中小型銀行的存款基礎及資金成本出現很大差別,大型銀行存款基礎龐大,雖然銀行體系結餘已較年初減少逾千億元至大約760億元,但仍高於海嘯前約100億元上下水平,在現時銀行結餘仍充裕情況下,大型銀行若加息後存息支出增額大於按息增加收益,原則上會有不對稱加息的動機。不過,存款零利息已超過十年時間,反而按息已於去年因應拆息上升已有所上升,現時市場已具備加息條件下,相信銀行不會在12年後首次啟動加P的時間上,選擇只加P而不加存息,以免市場反應負面,亦增加流失客戶的機會。因此,是次大型銀行選擇加息幅度沒有跟足美息之0.25%P加幅為0.125%,加息生效後四家大型銀行之P分別為5.125%5.375%

 

原則上,大型銀行在最優惠利率(P)的調整方面具指標性,其他銀行一般較大機會同步跟隨。然而,9月底期間銀行同業拆息持續上升,與供樓相關的1個月期拆息升至2.27%(927日計),已達10年新高水平,拆息基本上已高於加息前之實際按息2.25%水平,加上銀行之定存息率已相繼提高,反映銀行平均資金成本均在上升。對於較依賴拆入銀行同業拆息作為資金的中小型銀行,拆息上升等同提高資金成本,是次大型銀行僅加息0.125%,幅度少於市場預期,加幅對於中小型銀行或未足以紓解加息壓力。這情況下,有個別中小型銀行公佈上調最優惠利率(P)之幅度有別,加幅為0.25厘,調整後之P5.5%,市場如今遂出現3個加息後之P。由於個別中小型銀行已於早前公佈上調活期存息至0.25%P加幅更需達0.25%才能對稱存息支出及按息收入。

 

由於本港按揭計劃以浮息為主,港銀上調最優惠利率(P)後,一般按揭供樓人士包括P按及H(目前以P掛鈎之封頂息率計算)用家之每月供款均會增加。以目前較多人採用的25年還款期計,P普遍上調0.125%後,供樓人士之每月供款將增加約1.4%,每100萬按揭額之月供增加約63元;以目前平均按揭額約400萬計算,每月供款增加約250元,對於供款負擔之影響僅屬輕微。供樓人士面對市場3P,應小心計算比較當中的實際息率。

 

最近樓市氣氛轉淡,主因並非加息,而是基於貿易戰持續性影響投資情緒、新盤貼市價吸走二手客源等,由於市場早已準備及接受9月加息,港銀普遍上調P0.125厘,沒有跟足美息之0.25厘,加幅較市場預期溫和,故此加息對市場沒有構成負面因素,加上是次銀行存貸息加幅對稱,為市場帶來正面訊息。啟動港P加息周期後,預期本港未來加息步伐仍然溫和,與以往加息周期一年加息89次、加幅高達3厘截然不同,一般供樓人士在壓力測試等措施下,防守力已大大提高,不難適時消化加息影響。未來加息步伐取決於資金流向及拆息走勢等因素,但單計溫和息率調整因素對樓市影響不會很大。

 

 

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳

 

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王美鳳
中原按揭董事總經理