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講樓論識
租金續升 樓價難大跌 5/11/2018

上星期差估署公布本港住宅樓價指數,數據顯示9月份樓價指數按月再挫1.4%,比8月份的0.1%跌幅大幅擴大。樓宇買賣除了反映住屋需求外,亦同時反映了投資上的需求,故樓價下跌可以是真正的住屋需求少了,亦可以是投資需求下降,當然亦有機會兩者齊跌。

 

如果要分辨出是哪項需求下跌以致樓價下調,我們必須看看租金走勢,原因是租金升跌就是確切地反映著住屋需求。

 

香港作為國際金融中心,住屋需求除了是本地人的需求外,亦有不少在香港工作的外籍人士。而差估署在同日發表的報告亦同時指出,同期的香港住宅的租金仍錄得輕微升幅,按月升0.56%,並連升8個月,累積升幅5.5%。


可見本港真正住屋需求未有下降,近兩個月樓價下跌主要是投資需求減少了,而非真正出現供過於求的現象。故筆者推斷,即使未來數月市況不穩,但由於得到租金支持,樓價亦不會跌得太傷。除非本港經濟走向下坡,導致在港工作的外國人紛紛回鄉,真正住屋需求下調,樓價才會步入下跌周期。

 

作者為中原測量師行資產管理部高級經理 李健寧先生
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