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估語有話
冷清的11月 10/12/2018
冷清的11月
 
雖然中美貿易戰似有暫時緩和兼且明朗化的跡象, 但外界一致認為矛盾並未有徹底解決, 戰役將會很快重啟, 所以對後市的不確定性因素依然存在, 陰霾並沒有消散。 本港樓市延續上月低迷, 發展商均怕開壞頭未敢貿然推盤, 令一手嚴重缺乏方向, 而二手市況則呈膠著狀態, 相信由於業主持貨實力雄厚, 無需賤賣物業套現從而拖垮成交量。 中原測量師行估價部高級經理張世昌表示, 11月份物業綜合估價量較上月輕微下跌大約5%, 為今年紀錄第二最低。 其實, 10月跟11月的統計數字大致相若, 偏低的估價量反映了市況的膠著, 且情況持續而未見絲毫改善, 似乎樓市要等到農曆新年前後時期才有轉機。
 
 
 
靜觀市場變化
2018年11月份銀行現樓按揭登記為9,915宗, 按月錄得輕微上升, 相信主因為最後那批轉按尾班車的客戶所帶動, 而下月數字應該會開始明顯回落。 11月份樓花登記則為613宗, 按月大幅減少接近4成半, 主要因為發展商都在靜觀樓市的格局和走勢, 未敢輕舉妄動測試水溫。
 
 
 
 
叫價喘定 轉按接力
根據中原測量師行11月份估價分析, 估足價之數量佔整體估價量56%, 按月下跌5%。 張世昌表示, 經過上月市況回落初期的恐慌跌價, 市場大致已經消化下行週期的發展及調整力度, 業主叫價似乎略為喘定, 並沒有繼續尋底。 

另一方面, 根據11月份分析, 叫價高於估價一成內之數量佔整體約22.2%, 按月回升2.3%。 而叫價高於估價兩成內之數量則佔整體約13.2%, 按月回升2%。 張世昌解釋, 叫價稍為回勇其一原因為前面提到的恐慌性減價並無持續, 令叫價稍為喘定, 其二為市場成交少, 銀行新造按揭業務難做, 唯有力谷轉按及加按生意, 引致相關估價的叫價略高。
 
 
 
樓市調整年
張世昌表示, 最近觀塘一大型新盤開價率先震撼市場, 以超級開心價測試一下水溫, 效果如何雖留待市場反應, 但不可否認, 下行週期下, 新盤開價將更謹慎及更貼二手價, 未來一二手市場將進入混戰年代, 可幸是準買家必將得益。 另外, 貿易戰雖短暫停戰, 稍為舒緩下市場敏感的氣氛, 但美國理應不會放生中國, 預計貿易戰將持續一段長時間, 甚至漫延到其他領域, 亦左右本港樓市發展, 值得密切留意。 相信下年將成為樓市的調整年, 依從經驗推測, 有機會先升後跌, 但波幅應不會超過一成半。