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樓按澄語
2019 息口走勢 3/1/2019

       

美國聯儲局剛12月進行2018年最後一次議息,並公佈第四度上調聯邦基金利率,這是自2015年底至今9度加息,累積加幅已達2.25。縱使美國總統特朗普多次批評聯儲局不應加息,然而聯儲局在經濟數字支持下最終完成了全年共4次加息的目標。至於本地息率,本港存貸息率於去年9月份終於隨美進入加息周期,但加息幅度為0.125厘,僅達美息加幅之一半,是次12月份美國加息後,銀行先後公佈維持利率不變,當中包括最優惠利率及存款息率,未有跟隨美國加息。

 

港銀加息與否主要受銀行同業拆息升幅、銀行結餘水平、銀行自身資金水平及取態影響。雖然近日銀行同業拆息回升,一個月拆息曾升至約2.410新高水平,拆息與最優惠利率的息差大幅收窄跌至3厘以下,單看拆息水平基本上具備加息條件;然而,拆息近月升勢是包含了年結等短期因素,很大機會於稍後時間回落,事實上,一個月拆息已於1220日結束17天升勢而掉頭回落。加上去年9月份加息後至今本港銀行體系結餘沒有減少,持續維持760億元充裕水平尤其對於存款基礎大的銀行,未有必要性的跟隨加息壓力,再者近月貸款需求下降情況下,若加息反令大型銀行存息支出增額大於按息增加收益,所以有條件選擇不跟隨美國加息。

  

巿場早已預期去年港P會進入加息周期,普遍預期加幅或達半厘,但在銀行體系結餘仍然充裕情況下,港P全年加幅僅達0.125厘,這個加幅遠低於巿場預期,對樓市影響反屬正面。事實上,近月樓市調整主要受中美貿戰等外圍因素及金融市場波動影響,9月份加息因素未有對樓巿構成負面影響。而全年計之加息幅度對於供樓負擔實質影響亦相當輕微,以目前較多人採用的25年還款期計,供樓人士基於去年9月加P後之每月供款僅增加約1.4%,每100萬按揭額之月供只增加約62元,以目前平均按揭額約400萬計算,每月供款增加約250元。

 

踏入2019年,美國聯儲局已放鴿,加息步伐較原先減慢,面對全球經濟增長或有所放緩,中美貿易戰令外圍局勢添變數,令今年不確定因素甚多,加上今年美國通脹壓力不大,美息達中性利率3厘後再向上調的機會不大,因此今年美息加幅最多僅達半厘,整個加息周期或在低息水平便告一段落。至於今年港P加幅預料亦於半厘以內,本港按息將會維持於3厘以下低水平。是次本地加息周期明顯較以往溫和,相信去年至今年累計加幅仍不足1厘,累積P上升導致供款負擔的增幅或不足1成,相信樓按供樓人士可適時消化加息影響。

 

在聯繫匯率制度下,港息應貼近美息,在是次加息周期,美息加幅已較港息多出2.125厘,計及過往美息曾較港息加突及減突的因素,今年港P是否需要追加,主要視乎資金流向會否出現明顯變化,以及銀行體系結餘會否顯著收縮。事實上,港息已多次沒有跟隨美息上升,若拆息於年結因素後逐步回落,港美息差拉闊情況下,不排除港匯轉弱引發資金再次流出,今年外圍變數較多亦有機會影響資金流向,故此今年值得留意資金流向這個關鍵因素。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭經紀董事總經理王美鳳

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王美鳳
中原按揭董事總經理