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指點江山
一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(4) 9/2/2019

 伍華強繼續說他的終極解決方案: 

『四、持續收地 

由現時到2047年期滿前,政府保留運用《收回土地條例》,繼續按社會需要收地,補償跟「時段退租特惠補償」相若。』

伍先生原來不是放棄收地,有需要就收,持續地收,但以提早接收退租地為主,收地為輔。 

『方案有法律風險嗎? 

建議瘋狂嗎?不。為什麼新界土地囤積多年,發展商依然不發展把房屋推出市場呢?這是因為發展商看到香港土地的「預期價值」,通過逐少增加房屋供應以推高樓價。通過改變現時土地管理制度,則可即時改變新界農地的「預期價值」。由於發展商愈囤地,土地愈不值錢,因此此方案有效促使持有大量土地的私人地主提早退租,把農地業權歸還政府。

方案並非瘋言瘋語,亦非毫無先例:六十年代,政府為了建造公共行人通道,也把中環一些土地收回不再續租。香港土地制度的基本精神,即「有期土地批租」,本身就賦予政府行使不續租的權利。不假思索把土地無限續租,變相成為「永久性」(In Perpetuity)的租約,其實與香港土地制度的本意背道而馳。 

這個方案亦沒有對農地的承租人,以及他們在現有地契上的權益造成任何傷害。新界農地本來的租期是9975 + 24)年,到1997630日已經到期。由199771日起,新界農地的業主毋須補地價,自動從政府手上續期50年,已經得益不少。按整體社會需要,在2047年後不予續租,對地主而言根本沒有損失。這建議是一個公平、顧全香港大眾利益、有效在短中長期提供土地的方案。 

政府行使的權力,是普通法下賦予地主的權利(即Landlord's Prerogative),地主作為批租人,有「絕對決定權」(Absolute Discretion)決定是否續租土地。政府毋須引用任何現行法律,因此被承租人根據現行法律挑戰的機會微乎其微。 

現時《基本法》有關土地的條文,即第684105條,亦沒有禁止政府行使方案。唯一值得斟酌的是「業主有合理期望」續約。但若政府在2047前的29年已公報不續約的決定,可以司法覆核成功的機會也微乎其微。』 

林鄭政府最怕承租人(特別是地產發展商及鄉事派搞司法覆核,官司曠持日久,但伍先生指出,若政府盡早公佈不續農地約,承租人司法覆核成功的機會微乎其微,伍先生言之成理。 

我完全同意,伍先生的方案是一個「公平、顧全香港大眾利益、有效在短中長期提供土地的方案」,不僅這樣,它還是一個情、法、理都站得住腳的方案,而且在執行上簡單易行,唯一「不好」的地方,就是嚴重損害了既得利益者的利益。 

衹要林鄭政府有勇氣擇善固執,「雖千萬人,吾往矣」,香港居住土地長久不足的大患就出現一個前所未有的良好變局: 

『粗略估計,新界農地全退租或到期後,面積應不少於8000公頃。收回土地後,政府便有空間及機會,為新界訂定全面發展、環境復修,以及保育策略,重新全面規劃土地用途,全面提供大量房屋,改善現時受破壞的自然環境,促進經濟發展。 

由於迫切的需要,政府亦毋須一味等待地主退租,以《收回土地條例》進行收地,推展已規劃多年的3個新市鎮。由於2047方案中,已說明政府不續租及改地契,因此政府收地時面對司法挑戰的威脅更低!至於清拆等前期工作,因為有地在手的關係,亦更易處理安置問題。政府完全取回土地供應的主導權,就能更快、更有力應付困擾香港人的「貴、細、擠」問題。 

因為預期會有大量土地供應,現時土供組那18個土地選項,已變得沒需要。方案可減低社會爭拗促進和諧,社會亦毋須再於未來3040年重複討論土地供應問題。當然,預期短期內需要大量現金作特惠補償。因土地有價,政府可透過成立特別基金,發行債券籌集資金,資金的問題便能迎刃而解。』 

─待續─

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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人