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指点江山
一劳永逸解决香港建屋土地不足的绝世好方案(4) 9/2/2019

 伍华强继续说他的终极解决方案: 

『四、持续收地 

由现时到2047年期满前,政府保留运用《收回土地条例》,继续按社会需要收地,补偿跟「时段退租特惠补偿」相若。』

伍先生原来不是放弃收地,有需要就收,持续地收,但以提早接收退租地为主,收地为辅。 

『方案有法律风险吗? 

建议疯狂吗?不。为什麽新界土地囤积多年,发展商依然不发展把房屋推出市场呢?这是因为发展商看到香港土地的「预期价值」,通过逐少增加房屋供应以推高楼价。通过改变现时土地管理制度,则可即时改变新界农地的「预期价值」。由於发展商愈囤地,土地愈不值钱,因此此方案有效促使持有大量土地的私人地主提早退租,把农地业权归还政府。

方案并非疯言疯语,亦非毫无先例:六十年代,政府为了建造公共行人通道,也把中环一些土地收回不再续租。香港土地制度的基本精神,即「有期土地批租」,本身就赋予政府行使不续租的权利。不假思索把土地无限续租,变相成为「永久性」(In Perpetuity)的租约,其实与香港土地制度的本意背道而驰。 

这个方案亦没有对农地的承租人,以及他们在现有地契上的权益造成任何伤害。新界农地本来的租期是9975 + 24)年,到1997630日已经到期。由199771日起,新界农地的业主毋须补地价,自动从政府手上续期50年,已经得益不少。按整体社会需要,在2047年後不予续租,对地主而言根本没有损失。这建议是一个公平、顾全香港大众利益、有效在短中长期提供土地的方案。 

政府行使的权力,是普通法下赋予地主的权利(即Landlord's Prerogative),地主作为批租人,有「绝对决定权」(Absolute Discretion)决定是否续租土地。政府毋须引用任何现行法律,因此被承租人根据现行法律挑战的机会微乎其微。 

现时《基本法》有关土地的条文,即第684105条,亦没有禁止政府行使方案。唯一值得斟酌的是「业主有合理期望」续约。但若政府在2047前的29年已公报不续约的决定,可以司法覆核成功的机会也微乎其微。』 

林郑政府最怕承租人(特别是地产发展商及乡事派搞司法覆核,官司旷持日久,但伍先生指出,若政府尽早公布不续农地约,承租人司法覆核成功的机会微乎其微,伍先生言之成理。 

我完全同意,伍先生的方案是一个「公平、顾全香港大众利益、有效在短中长期提供土地的方案」,不仅这样,它还是一个情、法、理都站得住脚的方案,而且在执行上简单易行,唯一「不好」的地方,就是严重损害了既得利益者的利益。 

只要林郑政府有勇气择善固执,「虽千万人,吾往矣」,香港居住土地长久不足的大患就出现一个前所未有的良好变局: 

『粗略估计,新界农地全退租或到期後,面积应不少於8000公顷。收回土地後,政府便有空间及机会,为新界订定全面发展、环境复修,以及保育策略,重新全面规划土地用途,全面提供大量房屋,改善现时受破坏的自然环境,促进经济发展。 

由於迫切的需要,政府亦毋须一味等待地主退租,以《收回土地条例》进行收地,推展已规划多年的3个新市镇。由於2047方案中,已说明政府不续租及改地契,因此政府收地时面对司法挑战的威胁更低!至於清拆等前期工作,因为有地在手的关系,亦更易处理安置问题。政府完全取回土地供应的主导权,就能更快、更有力应付困扰香港人的「贵、细、挤」问题。 

因为预期会有大量土地供应,现时土供组那18个土地选项,已变得没需要。方案可减低社会争拗促进和谐,社会亦毋须再於未来3040年重复讨论土地供应问题。当然,预期短期内需要大量现金作特惠补偿。因土地有价,政府可透过成立特别基金,发行债券筹集资金,资金的问题便能迎刃而解。』 

─待续─

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王文彦
怡居地产常务董事及
中原地产创办人