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比較滿意的文章選集(720) 11/2/2019

 香港缺的不是土地,缺的是......

 (原文發表於2015126)

 

不少人批評今年《施政報告》的中長期土地(房屋)供應毫無新意,這個批評稍為過份挑剔。與去年的《施政報告》相比,新辦法其實不算少,如果這些措施、政策能夠落實,要達到48萬個住宅單位的十年建屋目標不難。但48萬個住宅單位不足以比較徹底地解決香港樓宇供應不足的問題。 

《施政報告》是以去年12月公佈的長遠房屋策略為本的。根據長策會的部署,未來10年建屋計劃為48萬個住宅單位,公私營房屋為六四比:20萬個公屋,9萬個居屋和19萬個私樓。 

無論是公屋每年平均20,000個,居屋9,000個,還是私人住宅19,000個,都是偏低的數字,遠遠不足以滿足需求。 

根據統計數據,從1980年至1989年十年,本港私人一手住宅年均供應量為29,500個;從1990年至1999年十年,年均供應量為26,900餘個;由2000年至2010年年均供應量是多少,我一時找不到有關數據,但知期間的年均一手私人住宅吸納量為18,500個。要知道該十年大部份時間一手私人住宅是供不應求的,以此推算,它的年均供應量當高於18,500個。 

居屋是在2002年被董建華政府停建的,之前的十三年,年均供應量為13,000個,而公屋的供應量約為25,000個,合共38,000個。特首和長策會未來10年的公營房屋每年目標既定為29,000個,那豈不是遠較1999年至2002年期間的年均供應量小?至於一手私人住宅供應量19,000個就更有問題,它與2000年至2010年的年均供應量基本上不相伯仲,而遠遠少1990年至1999年的年均26,900個及1980年至1989年的年均29,500個。 

上世紀八十年代的香港人口還是五百多萬,中港仍遠遠沒有今日這般高度融合,國內客來港購買物業作為自住居所或投資的,仍未蔚然成風,但一手私人住宅供應量已達年均29,500個,20多年後的今日,人口是700餘萬,中港一家,香港房地產市場已由本地700萬餘人的市場變成全國13億人的市場,特首和長策會的建屋指標未來10年年均祇是19,000個,那是一種嚴重倒退及嚴重供應不足!這解釋了為甚麼別人接受這個建屋目標,但唯恐梁振英不達標,我則要求政府超標。 

梁振英在《施政報告》的第四章75節說: 

「目前,我們最迫切的關注是發展用地的供應量和供應速度,加大和加快土地供應,是解決香港社會房屋問題的根本辦法。」

他同時在7374節指出: 

「土地規劃及開發,諮詢過程愈來愈長,爭議愈來愈大,而且面對愈來愈多變數,包括司法覆核帶來的變數和時間損失。」 

「在規劃過程中,要顧及愈來愈多的考慮因素,例如對交通、環境、保育甚至空氣流通的影響。這些考慮因素令發展用地的供應減少和減慢,對此,社會要作出抉擇。」 

梁振英上述三節所說的和客觀現實相符,可以成立,環保團體和泛民政黨指責梁的內容「沒新意」之餘,更責備梁混淆視聽,將責任「拋波」給社會。這些指責有挑剔及偏於一面之嫌。但有一點他們說對了,梁振英及他的管治班子是有責任卻未盡的(盡管環保團體和泛民政黨心目中的失責和我的截然不同),下文我會解釋。 

梁振英在《施政報告》72節說: 

「香港缺的不是土地,缺的是可供發展用的土地。」 

梁沒有指出的是,香港缺的,不僅是「可供發展用的土地」,還缺乏『政府克服阻力那股「雖千萬人,吾往矣」「遇佛弒佛」的決心和機變、市民及政黨的大力支持(勇於發聲及敏於行動那樣的支持,而非沉默的支持)和小眾利益團體的顧全大局、犧牲小我的眼光和氣量。』 

可以較樂觀的是,因著佔領運動所暴露的深層次矛盾,政府和市民看來都會較前有所改變:政府更有勇氣和決心開拓土地;市民及政黨更支持政府各式各樣合理的拓土政策,不惜挺身而出,為政府保駕護航;小眾利益團體的阻撓力度會大幅降低。 

政府那股決心和應變,我指的是為大幅增加土地和住宅單位的供應,不怕得罪香港的地產霸權、一切擁有住宅物業的投資者和小眾利益團體(特別是地區利益)。政府是有責任及需要行使那股決心和應變的。缺乏這股決心和應變,要「加大和快速土地供應,以解決香港社會房屋問題」的理念就會緣木求魚。 

《施政報告》所提的私營住宅供應量,是以單位數量為標的,此中有一個盲點,如果我們同時檢視樓宇總面積的供應,恐怕會對政府的要求會更多更嚴。根據統計處的資料,香港私營住宅樓宇總面積在2000年以前一直維持在每年超過1,500萬平方米的水平,但其後不斷減少,由2005年開始至2014年,每年的平均供應量不到1,000萬平方米。 

個人希望,政府日後追求的住宅(無論是公營還是私營)供應量應同時兼顧單位數量和樓宇總面積。

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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人