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樓市智庫
遠水難救近火 私樓價靠穩 15/3/2019

財政司司長陳茂波公佈新年度財政預算案,有關樓市的新措施不多,屬於「無消息等於好消息」。加上新財政年度比本財政年度的一手新私樓供應量比上一年大減39%,只得1.55萬個單位,儘管未來5年落成量平均增至1.88萬個,只會稍增而已。「明日大嶼」、高爾夫球場起樓等計劃,遠水難救近火,料後市靠穩。

 

今年公佈的財政預算案其中一個重要訊息,是政府雖注意到樓價於去年下半年開始下滑,惟樓價仍與市民購買力脫節,故無意撒銷任何管理需求措施。筆者認為,政府不撤辣方向一再確認,可令早前憧憬減辣的置業人士,夢想破滅,加強入市決心。未來樓價發展主要受制於外圍因素,如香港經濟發展,加息因素等。政府的明確方向,對樓市而言,屬好事。

 

房屋問題一直是政府施政的重中之重,財政預算案中提及如「明日大嶼」、高爾夫球場起樓等計劃,大部份建議均屬長遠的房屋供應策略,遠水救不了近火,對於目前短期供應不足幫助不大,只顯示出港府努力增加土地供應的誠意。

 

預算案中亦提及新財政年度將新增7幅土地,合共提供約8,800個單位,卻是10年新低。併合其他土地供應,預料新財政年度可供應私人住宅單位約1.55萬個。這個水僅是合格,比較本財政年的2.55萬個,減少1萬個或39%,是大數目。相信是政府去年將公私營房屋比例由4:6改成3:7的結果,料短期內私樓供應依然相當短缺,樓價難大跌。

 

雖然陳茂波指出,短中期供應,私樓不論落成量或可隨時發售的供應仍然高,大家不必有太多猜測。去年一手樓落成量有2.1萬個,是14年來新高。而今年起的未來5年,每年平均落成量為1.88個,比之前上升兩成。筆者覺得1.88萬個相比起890年代的每年普遍有23萬個以上,仍然相差很遠,不容易滿足到市場需求。

 

去年政府將公私營房屋比例由4:6改成3:7,只會造成私樓供應長期落追不上需求,將會造成樓價牛皮偏穩格局。

 

踏入2019年,隨著中國和美國貿易關係稍為緩和,美國聯儲局又表明減慢加息及「縮表」步伐。新春過後,一二手樓成交量皆明顯增多,相信樓價將緊隨成交量回穩後向升,預料首季中原城市領先指數(CCL)可升至175點,不久前指數已反彈上171.91點。

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陳永傑
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁