跳至主要内容
贸战加剧对楼价有多大冲击? 15/5/2019

中美贸易谈判临到最後一刻出了岔子,恒生指数已回落了近二千点,有人担心楼市亦会受到拖累。我则认为升势难免会因而受阻,但大幅回落的机会则不高,原因如下:

 

一、在上一轮的跌势中(去年七月至今年1月期间),楼价的跌幅远比股市小,证明楼市的根基比股市巩固,较能经得起外因的冲突。

 

二、上次楼市回落的主要因素与今次没有不同,都是因为中美关系的恶化。但上次受到是首次冲击波,反应会比较强烈;而今次美方所提出的威胁都不是甚麽新东西,都是上次已经提出过的,大部分应已经被市场消化。

 

三、贸易战若是真的恶化,经济增长难免会受压。面对这样的形势,政府就不会把货币政策收得太紧,利率有机会下浮。这种环境对楼市会有很大的稳定作用。

 

四、贸易战加剧,虽会影响GDP的增长,但GDP的增长只会影响增量资金,这个数字只是GDP的三数个巴仙;但社会上已积累起来的存量资金却多达GDP的几百个巴仙。这些存量资金会如何流动,会选择如何配置资产,其对楼市的影响,远比GDP的上落为大。在香港这类存量资金比较多的社会里,楼市已不太受经济增长左右太多,反而更受资金对资产的偏好影响。而香港的既有资金,对投资地产的偏好,一向都大过对其他资产(股票、债券、黄金等)的偏好。贸易战未必能阻止既有资金流入地产市场。

 

五、香港的资金,并非靠香港人自己的积累,还有很多是来自境外的,包括中国大陆的。现时香港的银行存款,已达143千亿港元,是97年的27千亿元的五倍多。若果有一部分流入房地产市场,已可以进一步推高楼价。即使这些资金留在银行系统不动,也可以压低港元的息率,造就一个对楼价有利的金融环境。

 

六、政府增加土地供应的努力并不成功,未来的供应量无法有大幅度的突破,在供不应求的环境下,价格很难回落。

 

七、香港的小业主有超过六成半已供完银行按揭,没有压力要卖楼。而开发商的借贷水平亦只有两三成,在土地补充的把握不高的情况下,亦不倾向削价竞争。所以想等楼价回落後才置业,只是很多人的良好意愿,现在还未看到有落实的机会。

 

八、通常楼价回落前,租金会率先受挫,但近期香港的租金仍在上升。租赁市场所反映的都是实际的需求,而不会是投机的需求。当租金仍在上升的时候,代表市场的确存在着实质的需求,楼价甚少在这种情况下出现爆破。

 

​​​​​​​要列出更多的对楼市有利的因素并不难,关键是中美不要从冷战走向热战。否则再多有利因素都顶不住一项不利因素。不过若果美国连北韩也不敢轻易动手的话,他在战争问题上应会十分审慎。因此,中美之间的博弈将会持续数十年计,双方会斗而不破,直至有一方在实力上出现明显的优势,足以不战而屈人之兵,另一方只能接受现实为止。

(转载自am730C观点2019515)

 

 

 

相关标签
施永青          私人住宅           股市          土地供应          中国          美国          房屋供应          债券          香港          政府         

施永青
中原集团创始人
兼董事