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升勢雖遇阻 樓價難大跌 12/6/2019

上周公布的中原城市領先指數報188.95點,按周回落了0.25%,打斷了已接連升了16周的向上趨勢。樓價走勢逆轉的主要原因,是中美貿易談判遲遲沒法取得協議,且有擴大至其他領域的傾向。

 

不過,到這一刻為止,這一項不利因素對樓市帶來的衝擊遠不如股市所受到的衝擊。恒指在短短一個月的時間裏下跌了接近一成,但樓價指數卻跌不到1%

 

一向以來,樓市對客觀環境變化的反映都比股市緩慢。原因是股市的參與者,一聽到消息,就可以落單做買賣;在自己的電話裏按幾下,交易就可以完成了。但若要在樓宇市場做交易的話,手續就麻煩得多;尤其是在二手市場,賣方先得委託經紀放盤,經紀在獲得授權後,才可以拍攝視頻,放在網上作推廣;待找到合適客戶後,還要討價還價,談判交易條件;而買家在作出決定前,還要與銀行安排財務貸款,手續遠比買賣股票繁複。不過,這種繁複亦可令買賣雙方都有機會深思熟慮一些,不會因一時的情緒波動,而輕率作錯了判斷。

 

就我公司前線同事反映回來的情況來看,中美談判形勢惡化的影響,對買方的作用比對賣方要大。買方礙於形勢的不明朗,都變得猶豫不決。原本約好來落定簽約的,現在很多都說要再看多一會,才作決定。所以從五月中開始,交投已經驟減。

 

然而,賣方卻不為所動。他們擔心樓宇一旦賣出後,就不會容易有機會在沒有損失的情況下把物業補回。原因是物業交易的成本已因政府的「辣招」而大增;若果物業原來是由有限公司持有的話,若要賣出後補回物業作投資。那樓價起碼要跌35%以上,才可以抵銷交易成本的損失。

 

加上去年樓價因中美摩擦下跌10%左右後就迅速反彈,不但收回失地,還破了新高。以至去年賣了樓的人,都不知道甚麼時候才有機會在沒有虧損的情況下買回同樣級別的樓宇。所以,中美的摩擦雖然比以前惡化,但賣方甚少願意為此而平賣自己的樓宇。

 

再者,美減息在即,賣方擔心把物業套現後,把錢放在銀行收到的利息會不及原有的租金收入。更要命的是鈔票看來會不斷貶值,現金的購買力會愈來愈少。錢放在銀行,錢的價值會不斷蒸發。此之所以,即使客觀形勢不是太好,業主放盤並沒有增加,業主的叫價亦沒有調低。

 

另一方面,過去兩年(1718),政府賣地賣得不多,市場的參與者都預期,未來的樓宇供應量可能會出現「斷層」,供應會非常緊張。不但私樓如是,居屋亦會供應下跌。結果二十多萬個居屋向隅客,就有機會重返私人市場,令私人市場更加供不應求。

 

當供應不足時,樓宇的銷售對象只需面向少數高入息的社會成員,無需面向收入不高的普羅大眾。結果賣方不用減價也輕易可把樓宇賣出。

 

此之所以,近期樓市只是交投疏落。價格並沒有大幅回落。我相信樓價即使略有調整,幅度亦不會超過10%,跌不破年初的價錢。

(轉載自am730C觀點2019612)

 

 

 

 

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施永青
中原集團創始人
兼董事