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圖1:中原地產承蒙銅鑼灣禮信大廈業主委託，以公開招標形式合併出售物業逾85%業權
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圖2:左為中原地產高級營業董事何偉強，右為中原測量師行董事張競達
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銅鑼灣禮信大廈截標在即
接獲逾30財團查詢
中原地產深得業主信任，早前承蒙銅鑼灣禮信大廈業主委託，以公開招標形式合併出售物業逾85%業權，截標日期為2010年9月8日(星期三)中午12時正。中原地產高級營業董事何偉強表示，截標在即，市場反應十分熱烈，至今該行已接獲逾30個查詢，當中包括大、中、小型各類發展商、基金及財團等，亦有發展商主動聯絡該行洽商。
雖然政府於8月中壓抑樓市，令本港住宅交投量即時縮減，但整體樓價卻沒有顯著回落。中原何偉強指，根據「中原城市領先指數」(CCL)顯示，政府推出新措施後，本港樓價指數曾輕微回落至83.36點，但隨著賣地成績理想，樓價重現升勢，現重上83.57點，顯示本港樓價再度向升。
何偉強續稱，跟隨政府方針，本港住宅單位落成量於2010年顯著回升(參附表)。九龍區較2009年增加82%至3320個單位供應；新界區增幅更大，較去年增加1.7倍至11074個，大致重返2005年之供求平衡水平；唯獨港島區之落成量依然偏低，較2009年僅增加3%，落成量仍然處於1293個之低位。因此，港島區住宅新供應仍然偏低，地皮匱乏，舊樓重建乃大勢所趨。
至於區內成交，近期造價亦十分理想。何氏指，如新盤萃峰高層優質戶呎價高達18121元，該單位為高層A室，面積1551平方呎，成交價為2810.5萬元。另外，星域軒早前一伙低層山景戶亦以1720萬元理想造價易手，單位為1座低層D室，面積1016方呎，呎價達16929元。而鄰近禮信大廈之指標豪宅屋苑禮頓山，8月份亦錄3宗登記，呎價保持平穩，錄19306元。
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附表：三個主要分區私人住宅單位落成量統計
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年份
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香港區
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九龍區
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新界區
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總計
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2005
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4,286
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3,879
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9,156
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17,321
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2006
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1,687
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5,964
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8,928
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16,579
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2007
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863
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1,185
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8,423
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10,471
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2008
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1,517
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2,751
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4,508
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8,776
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2009
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1,255
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1,824
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4,078
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7,157
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2010
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1,293
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3,320
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11,074
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15,687
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註：(1) 2002年起不包括新界鄉村屋宇 (2) 2010年中原地產預測數字(3) 根據差餉物業估價處分區標準
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資料來源：中原地產市場統計部 及 中原地產研究部 2010年9月1日
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發展商積極增加土儲 惜柴灣連城道地皮非優質
中原張競達維持地皮估值不變
政府為遏抑樓價再主動增加3幅地皮供應，當中粉嶺及柴灣地皮將率先於本月底拍賣。近期賣地成績十分理想，義德道地皮更以每呎地價16588元榮登九龍地王之位，顯示發展商對後市非常樂觀，只要地段優越，亦勇於提高成本增加土地儲備。
中原測量師行董事張競達，政府本月底拍賣之柴灣連城道地皮，為柴灣內地段第175號，佔地約19,418平方呎，若以地積比8倍計算，最高樓面面積約155,346平方呎，惟地皮位置只屬一般，部份單位可能對墳景，另因地盤面積小，預計只能興建單幢式中小型住宅，相信發展商競投意欲會較保守。中原張競達指，縱使近期土地賣買氣氛熱烈，惜連城道地皮不屬優質，故維持該地皮估值9.3億元不變，每呎樓面地價5987元。
張氏續稱，雖然政府主動推出地皮，但推出之土地未必適合發展商之發展概念，港島區地皮供應現階段仍十分短缺，因此舊樓重建計劃於港島區成為重要的發展範疇，亦是禮信大廈是次招標反應熱烈之原因。
禮信大廈項目介簡
禮信大廈位於香港禮頓道106-126號，屬港島區貴珍地段，物業靠近銅鑼灣商業中心，亦鄰近禮頓山傳統豪宅物業，舉步即達港鐵、巴士及小巴站，交通配套極為完善，加上地皮方正完整，極具發展潛力。禮信大廈樓高13層，12層為住宅，每層10伙，共120伙；最底1層為商舖，共28戶商舖，全座物業業權份數為400份，參與聯合招標的業權為343份，即85.75%。以100%業權計算，是次招標項目意向價為18億元。
中原測量師行董事張競達表示，禮信大廈樓齡52年，故乎合強拍修例之40年樓齡條件，收購門檻可由九成降低八成。銅鑼灣禮信大廈地盤面積約10173平方呎，若地皮興建全住宅，其最高地積比為10倍，最大可建樓面為101730平方呎；假設重建後最多可建四層商舖，其他為住宅，其最高地積比率即升至11.33倍，最大可建樓面115260平方呎；若改建為全商業或酒店用途，其最高地積比率即達15倍，最大可建樓面152595平方呎。物業無需補地價，地契年期由1886年6月30日起計999年。地契條款顯示除厭惡性行業不可外，基本上無任何發展限制，地皮位置理想，且沒有高度限制，亦無需補地價，可塑性甚高，預計招標反應將十分理想。
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禮信大廈招標資料表
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地段
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內地段2147號之F分段
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城市規劃
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根據政府城市規劃署於2005年9月30日所制定之銅鑼灣分區計劃大綱核准圖編號S/H6/14，地盤被劃作「商業/住宅」用途
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地盤面積
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約10173平方呎
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最高地積比率
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興建全住宅：10倍
假設最多可建四層商舖，其他為住宅：11.33倍
全商業或酒店用途：15倍
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最大可建樓面面積
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興建全住宅：101730平方呎
假設最多可建四層商舖，其他為住宅：115260平方呎
全商業或酒店用途：152595平方呎
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地盤類型
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丙類
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地契年期
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由1886年6月30日起計999年
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如有任何查詢，歡迎致電：
中原地產高級營業董事何偉強(Danny Ho) 94942590
中原測量師行董事張競達(James Cheung) 90256946
撰稿：中原地產公關部甄麗慈
二零一零年九月二日 |
