放寬按揭成數的效用有多大?

21/10/2019
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剛發布的施政報告聚焦土地與房屋政策,其中最快可以落實的是放寬樓宇按揭佔樓價的比例。受惠的只是手上沒有其他物業的私人(非公司)置業者,只要他們願意買按揭保險,就可以有機會獲得銀行更多的貸款(過去是即使銀行肯做,政府也不許銀行做)。過去,只有樓價在400萬元以下的交易,才可以做九成按揭,現在提升至800萬元以下的交易都可以。過去400萬元至600萬元的交易可以做八成按揭,現在不超過1,000萬元的樓宇交易都可以做八成按揭。

 

這項措施令一批手上現金不多,原本未符合入市要求的人,忽然間發現原來自己也有資格買樓了,市場的潛在需求理應大幅增加。不少在二手市場放盤的業主,在獲悉這項新政後,紛紛反價(把叫價提高,不肯按原先答應接受的價錢出售手上樓宇)。買家方面亦因擔心樓價還會進一步回升,而較願意接受業主的要求;市場上的交投因而轉趨活躍。社會上因而有聲音指控政府刻意托市,以維護大財團的利益。

 

我覺得這樣的指控並不成立。首先,這項措施未必足以扭轉現時樓市向下調整的大趨勢,把它說成有托市效用,有些言之過甚。此外,受惠於這項措施的,主要是二手市場的小買家,過去他們因為首期不足,只好幫襯提供高成數按揭的發展商,只能買一手樓。現在買二手樓也可以有高成數的按揭,令他們多了很多選擇。因此,這項措施實質上是令發展商要面對更多的競爭,怎可說是在維護大財團的利益?

 

其實,這項措施只惠及手上未有物業的用家,而首次置業者買的都是中小型單位,所以不可能對整個房地產市場都有承托作用。再者,減少了首期,等同需要增加每月供樓的金額,亦會令一部分人即使有首期也沒法供得起樓,托市效果未必如坊間所說的那麼強勁。

 

說到底,放寬按揭成數你可以視作有利樓市的技術因素,並非對樓市有實質支撐能力的基本因素。如果一個地方政治穩定,管理有效,而經濟又增長快,人民收入不斷上升,這才能對樓市產生基本性的支撐作用。如果以上的因素都是負面的,但用少點首期就可以買樓,不代表樓價會因這樣的技術因素而上升。九七後,曾有發展商提供零首期的付款方式,只要肯在買賣合約上簽個名,就可以拿鎖匙入住。但樓價仍從97年下跌至03年。可見這類技術因素的托市功能有限,而地產商亦不一定有能力左右市場的力量。

 

其實,原先把九成按揭的上限放在400萬元以下的樓宇交易,根本不切實際,因為市場上根本很難找到400萬元以下的交易,令措施很難惠及首次置業者。以前政府一直沒有提升這個上限,是擔心一提升,樓價亦會因需求增加而上升,有違要遏抑樓市的大方向。所以才一拖再拖,在現場樓價回軟的時候,才敢改動九成按揭的樓價上限,以避免讓更多人覺得樓價高不可攀。因此,我認為政府只是乘機修訂一項過時的措施,以幫助首次置業者入市,談不上藉這項政策托市。

​​​(轉載自am730C觀點20191021)

 

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