政府收農地該如何賠償

03/10/2019
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社會上有聲音 ,要求政府引用《收回土地條例》去緩解土地供應不足的問題。必須指出的是,這套想法有違資本主義精神的,在香港現有體制下是行不通的。

 

只有在社會主義國家,政府才可以以社會利益為名沒收私人財產。在資本主義社會,建制的首要任務是保護私有財產,而非方便政府行政。因此,《收回土地條例》只能應用於個別特殊的非收不可的土地需要上,而不是用來解決一般性的土地需要問題。政黨現時鼓吹的做法,很明顯屬於後者,政府若依隨的話,將會在法庭上碰到焦頭爛額。

 

政府要成功引用《收回土地條例》收地 ,必須符合兩項基本條件:()證明已沒有其他代替方案,故不得不收回這塊土地作公共用途不可;()予土地原先擁有者公平合理的賠償。前者,昨文已討論過;本文談談政府在作賠償時,可能遇到的問題。

 

早年,政府向新界原居民收地所遇到的困難不多。原因是自從香港的農業式微之後,大量農地荒廢,根本沒法租得出去,變成毫無收益。所以原居民一聽到政府可能把他名下的土地劃入發展藍圖,都會非常雀躍。他們中很多人都是因政府收地而富貴起來的。

 

後來,香港人口膨脹得很快,政府需要的土地愈來愈多,但庫房卻沒有足夠的錢去收地,政府唯有打「白頭票」,發放地權證代現金(Letter ALetter B)。持證者將來可以憑證向政府換地。

 

在沒錢收的情況下要土地擁有者把土地交出來是有難度的,港英政府於是想出妙計——容許Letter ALetter B的權益自由轉讓。土地擁有者從政府手上收不到錢,但可以把換地權證賣給地產商收錢。地產商為了競爭,把換地權證的價錢搶得比政府正常的賠償價還要高。新界原居民大都樂於政府用Letter ALetter B的方式來收地,然後再把換地的權益賣給地產商。

 

政府用這類方式收回大量土地後,就搞「三通一平」,提供基建設施,然後把平整好的土地供Letter ALetter B的權益擁有者來投標。參與競標的人除了要有Letter ALetter B之外,還要另加現金作競價。庫房一樣有收入。

 

我不厭其煩地重講這段舊事,是要指出,政府想用收農地價來收地產商手上的農地是不一定行得通的。因為,在Letter ALetter B的運作過程中,政府已經默認,土地擁有者即使擁有的只是農地,亦是有發展權的。否則政府為何讓Letter ALetter B的擁有者參與發展用地的投標。Letter ALetter B的二手價的升跌,正正就是土地發展潛力的價格的升跌。市場已經證實,農地也有發展權的價值,政府已沒法抹殺事實。

 

政府至今仍堅持,由於收的是農地,所以只需賠農地價。很明顯,這套說法只是自欺欺人;因為政府收農地價的賠償已逾千元一呎。全世界卻沒有這麼貴的農地。可見政府自己也在默認土地潛在發展價值,而非只有耕種價值。因此,將來政府要強收地產商手上的土地時,不可能不為土地的發展權付出代價。

​​​​​​​(轉載自am730C觀點2019103)

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