中原城市指數20周年 再度引領行業邁進楼市數據新領域 劃定「中原樓市片區」嶄新樓市地理分析框架 配套政府統計處詳盡人口統計數字

04/10/2019
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(左起)鄒廣榮教授、中原集團主席施永青先生、中原集團副主席、中原數據科技有限公司董事施俊嶸先生、何永煊教授

(左起)鄒廣榮教授、中原集團主席施永青先生、中原集團副主席、中原數據科技有限公司董事施俊嶸先生、何永煊教授

記者會新聞稿

中原城市指數20周年 再度引領行業邁進樓市數據新領域

劃定「中原樓市片區」嶄新樓市地理分析框架 配套政府統計處詳盡人口統計數字

補齊24年土地註冊處登記成交實用面積資料

首推私人住宅存量分布及二手流通率分布數字

全面整合香港樓市大數據

 

中原地產秉承「公開資訊、公平交易」的理念,於數據領域上,一直帶領行業,為市場提供免費實用的樓市參考數據。1996年,中原地產開創業界先河,創建中原網頁,提供一站式樓市資訊免費平台,打造網上開放數據環境。中原網頁上載全港土地註冊處物業登記成交,讓大眾掌握樓市真實成交數據,亦供免費下載使用。至今近二十五年,中原數據庫大大促進二手市場的交投效率。中原一直緊貼市場需要,期內亦創製中原地圖、中原城市指數、中原經紀人指數、中原估價指數(主要銀行)、中原大灣區指數,為市場提供各種更貼市、更具效益的地產資訊,得到市場肯定,成為香港樓市重要的參考指標。

 

中原城市指數(CCI)及中原城市領先指數(CCL) 20週年

中原城市指數(CCI)及中原城市領先指數(CCL),均於19999月面世,至今經歷二十年。指數如實反映樓價的起伏升跌,由19977月高峰,即CCLCCI的基點(100)。經過2003年的谷底,CCL低至32點水平。再長升到近期的190點歷史高位。20年間,完善指數編製工作一直沒有停止,成份屋苑數目由最初的18個,增加到今天的128個。由單一個樓價指數,演變為四個分類樓價指數及四個分區樓價指數。未來將會繼續新增成份屋苑數量,以及擴充指數的類型。

中原地產一直緊貼市場需要,明白市場上的樓市數據仍存在不足之處,致力完善中原樓市大數據系統,爭取為市場及客戶提供最優質的資訊體驗。

 

中原集團副主席施俊嶸先生今天宣布取得革命性成果,成功研創「中原樓市片區」,為香港樓市提供一套嶄新的地理分析框架,並與政府統計處合作,發布樓市片區的人口普查/中期人口統計結果;此外,中原地產亦借助中原樓市片區這嶄新地理分析框架,為市場提供「24年土地註冊處登記成交實用面積資料」、「全港私人住宅存量分布」及「二手流通率分布數」等多項全新數據產品,致力優化開放的數據環境,繼續引領行業及香港樓市邁步向前。

 

1. 中原樓市片區

鑑於傳統行政分區框架在不少情况下都不適用於分析樓市,英國自2009年開始,在各城鎮陸續劃定獨立於行政分區的 Housing Market Areas,作為硏究樓市需求和發展之用。中原地圖參照英國劃定 Housing Market Areas 的經驗,並根據中原多年來在各區地産代理營運中所積累的分區知識,結合香港房地產市場需求和成交所呈現的空間分布模式,研製「中原樓市片區」,將全港分為172個各具房屋市場特性的片區,為香港樓市制定一套嶄新的地理分析框架,供市場和學術研究之用。

 

今天參與「中原樓市片區硏討會」的客座講者香港大學房地産及建築系系主任鄒廣榮教授表示,該大學做的一項博士生硏究,將香港樓市二手成交纪錄分别倒入「中原樓市片區」及政府「小規劃統計區」(Tertiary Planning Units)兩套分區方案作比較分析,結果顯示各項樓市指標在「中原樓市片區」方案中所呈現的區内同質性水平較高,符合作為樓市分析的嶄新分區方案。鄒教授亦表示,他們也準備跟中原地圖合作,在「中原樓市片區」的基礎上,提供學術意見和技術支援,共同開展下一重「樓市小區」的硏發工作。

 

2.  樓市片區人口統計數字

中原地圖自2003年起,已經與政府統計處合作,利用地理資訊系統和政府地政署提供的數碼地圖,合作發布人口普查及中期人口統計的詳細結果,亦發布有關區議會分區、街段大合併組及樓宇組羣的統計數字。

 

中原深知本港多年來一直缺乏一套跟樓市數據可以互相比對、做相關性分析的人口統計數字。因此在跟政府統計處合作發放2016年中期人口統計數字時,中原地圖首次加入按樓市片區劃分的人口統計結果,成功將樓市和人口統計兩大數據源,結合在同一個地理分析框架之內。

 

今天參與「中原樓市片區研討會」的另一位客座講者前統計處處長、現香港大學統計及精算學系客席教授何永煊教授亦表示,中原地圖提供樓市片區人口統計數字,市民可隨時查閱各片區內有關人口的社會和經濟特徵 (例如性別、年齡分布、教育程度、職業、收入、住戶結構及房屋特徵等),可方便比較不同片區人口的社會和經濟特徵差異,亦有助於他們的搵樓决定。

中原地圖2016年中期人口統計: http://census.centamap.com

政府統計處 : https://www.bycensus2016.gov.hk/tc/press-detail30.html

 

3. 土地註冊處24140萬宗私人住宅登記成交實用面積資料

香港多年來不缺土地註冊處登記的成交紀錄數據,但不少舊樓、細樓、單幢樓的成交紀錄,以往均未能提供免費的實用面積資料,因此實用呎價亦欠奉,導致參考價值不高。中原地產致力完善全港物業實用面積不齊的缺口,不惜投放大量資源及時間,花費近1000萬元,從政府差餉物業估價署「物業資訊網」補齊由1995年至今超過24年所錄得的約140萬宗私人住宅成交的實用面積資料,為市場提供100%實用面積全覆蓋的全港成交紀錄。

 

4 . 物業「存量」與「流通率」

流通率反映物業的交投活躍程度,屋苑流通率愈高,代表交投愈活躍,較易轉手。計算方法是將某段時間內屋苑的成交量除以屋苑單位總數得出的百分比。事實上,香港樓市一直欠缺公開的住宅物業存量分布數據,市場往往只能得知屋苑成交量和平均呎價,用以推斷旺淡情況,並未有客觀明確的量化數據,可以真正反映旺市與淡市。若A屋苑今年錄得100宗成交,B屋苑錄得300宗成交,單憑成交量去判斷B屋苑交投較旺,其實欠準確,按屋苑存量數據計算流通率較能反映真實市況。假設上面例子中A屋苑與B屋苑單位總數分別為1000伙及3000伙,則流通率分別為10%7.5%,顯示A屋苑交投其實較B屋苑活躍。

根據差餉物業估價署公布,2018年底香港私人住宅總存量約有119萬個(不包括村屋及未補地價資助房屋)。中原地產以積累多年的全港樓宇字典作基礎,作出大量實地考察補漏工作,成功對齊政府去年底公布的119萬套私人任宅總存量;其樓齡、地域和面積分布,也成功與差餉物業估價署公布的落成年份、18區和面積分類(Class ABCDE) 等三套分布比例匹配。中原地產已掌握全港119萬個私人住宅單位的總存量數據庫,也能從樓齡、面積等作分類,從而計算出每個樓市片區和每個私人屋苑的流通率。中原地產開創先河,整合完成全港私人住宅單位總存量數據庫,帶領香港樓市進入全新領域。將定期發布物業流通率數據。

 

5. 智慧城市  開放數據

中原集團副主席施俊嶸先生亦表示,中原集團致力整合和全面開放香港樓市大數據,希望能為建設香港智慧城市盡一點企業社會責任。為提升數據的可用性,所有在中原樓市大數據網頁上發放的數據集,除可供公眾免費瀏覽及下載之外,亦會按國際做法,一律以業界最普遍使用的JSONXMLCSVEXCEL等機讀格式發放。

 

中原樓市大數據網頁: http://hk.centanet.com/opendata2019

 

傳媒引用有關數據來源指引:

人口數據: 中原地圖及香港政府統計處

成交數據:中原地產及土地註冊處

存量及流通率:中原地產

 

二零一九年十月四日

 

 

 

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