二手爆60宗蝕讓 中原陳永傑:業主賣樓作抗疫自救糧草

18/02/2022

二手爆60宗蝕讓 中原陳永傑:業主賣樓作抗疫自救糧草
二手爆60宗蝕讓 中原陳永傑:業主賣樓作抗疫自救糧草

疫情趨嚴峻,部份業主為求盡快套現,不惜低市價賣樓,甚至蝕讓離場。2022年以來,二手樓市已錄得約60宗蝕讓,涉及半新盤及老牌屋苑,細價樓屬重災區佔近7成。不少用家及投資者趁業主心態轉弱,抓緊執筍盤良機,有人更成功以「2012年價」執平貨。
 
 
中原地產住宅部總裁陳永傑表示,疫情打擊各行各業,部份業主需要賣樓套現作為抗疫自救糧草。由於二手盤減價趨增,個別更蝕讓求售,樓價料回落5%至10%。反映二手樓價的中原城市領先指數CCL,最新報183.06點,按周跌0.78%,跌幅7周以來最大。樓價指數由去年8月高位計,至今累跌4.3%。
 
但陳永傑指,近年樓價升幅驚人,絕大部份業主賣樓仍有錢賺,只是賺多賺少而已。近期市場上錄得的損手個案,多數是近年高位買入,以及在SSD期內沽貨。
 
持貨最短一年半 賬面蝕最多過億元
 
中原地產統計今年二手市場約60宗損手個案,有36宗屬賬面蝕讓個案,佔比達6成,比原有買入價,低3萬至近1.2億元不等,蝕幅0.4%至23.5%,蒸發逾1.37億元。其餘單位屬「明賺暗蝕」,業主持貨時間由最短1年多至11年不等,賬面僅賺最多5.6%,其中一宗更平手價沽貨,惟即扣除SSD、地產代理佣金及釐印費等開支後,實質要蝕使費賣樓。
 
若以樓價劃分,可承造高成數按揭的樓價1,000萬元或以下物業,今年最多蝕讓,佔40宗或近7成。熱門上車屋苑之一的沙田第一城,今年錄得2宗蝕讓。
 

7成蝕讓盤 2018年後高位入市

 
上述統計亦發現,不少業主於3年額外印花稅(SSD)鬆綁後,隨即放售手上物業套現。今年多宗蝕讓個案,有近七成共40宗是於2018年後高位入市,當中26宗屬賬面蝕讓個案,佔整體蝕讓超過7成。
 
樓市交投放緩,市場上更有業主不等SSD鬆綁,即急急斬纜,今年以來已出現2宗同類例子。長沙灣四小龍屋苑之一的碧海藍天,2座一座高層499方呎2房戶,本月以940萬元售出,業主2020年8月以900萬元買入,賬面雖然獲利40萬元,由於持貨未夠3年SSD限期,計及10%即94萬元SSD辣稅,賬面已損手54萬元。
 
另一宗為大埔天鑽7座一個617方呎單位,上月以956萬元售出,原業主2020年4月以906.9萬元買入,持貨不足2年沽貨,若計及相關辣稅賬面變相蝕讓近40萬元。
 
半新樓SSD刑滿一手業主蝕多過賺
 
半新樓成買家執平貨目標,今年多宗蝕讓個案,多來自這類新樓齡項目,包括馬鞍山雲海、西營盤翰林峰、鰂魚涌君豪峰、大圍珀玥、沙田玖瓏山、北角柏傲山、何文田皓畋、筲箕灣形薈、北角柏蔚山、西貢傲瀧、元朗PARK YOHO Napoli、南昌站匯璽、西營盤瑧蓺、大埔天鑽及屯門滿名山等。
 
康山花園移民盤賣830萬 明賺暗蝕
 
此外,今年亦有最少3宗蝕讓涉及移民盤,涉及屋苑包括鰂魚涌居屋康山花園、東涌海堤灣畔及屯門新都大廈,成交價518萬至1,030萬元。有「居屋王」美譽的康山花園,罕有錄得蝕讓。該康山花園5座兩房業主因為移民,近日趁SSD鬆綁以830萬元連地價沽貨。單位2019年斥816萬元買入,賬面賺14萬元,惟扣除使費後,料損手逾30萬元。
 
疫情雖嚴重,但不少準買家均認為,疫情受控後,購買力再爆發,樓市反彈,故趁目前業主態度軟化,執機執蝕讓盤,最近更有一名買家成功以「2012年價」入市。單位為西營盤薈臻一個低層245方呎開放式單位,上月以538萬元售出,呎價21,959元,比原業主2012年一手買入價588.2萬元還要低8.5%。
 
就算是山頂超級貴價物業,夠平就有人出手。山頂超級豪宅TWELVE PEAKS一幢洋房,去年淪為銀主盤,原以5.1億元放售,直至上月終大幅減價逾兩成,至3.87億元易手,較原業主七年前買入價逾5.06億元低24%,賬面勁蝕1.19億元,成為今年全港最大宗損手個案。洋房實用面積4,241方呎,呎價低見9.1萬元。

 

 

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