【息魔殺到】本港按息年底料見3厘 600萬樓供多1,536元

16/06/2022

【息魔殺到】本港按息年底料見3厘 600萬樓供多1,536元
【息魔殺到】本港按息年底料見3厘 600萬樓供多1,536元

美國聯儲局宣佈加息0.75厘,聯邦基金利率由0.751厘,升至1.51.75厘,單次加息75點子,亦是自1994年格林斯潘出手後最勁的一次,料年底前見3.4厘。聯儲局今年3月啟動加息以來,至今三度加息共1.5厘。面對美國告別零息時代,究竟香港樓市能否再次上演不跌神話,現在是否入市良機?

 

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,美國加息或令港元流出,但香港銀行儲備仍達2,800億元,銀根充裕的情況下,相信香港銀行未必即時跟隨美國加息,對香港供樓人士影響輕微。惟下半年全球不明朗因素增多,如歐美國家加息、俄烏戰爭持續、疫情未完全受控,都為全球經濟帶來隱憂,物業市場買家入市態度將轉審慎,樓價升幅會放慢,陳永傑將全年樓價預測調低至5%,但仍可達CCL歷史高位190點。

 

回顧美國對上一次加息周期(201512月至201812),連續加息9次,每次調升0.25厘,合共加息2.25厘,由於本港銀行體系資金充裕,故香港未有跟隨美國加息步伐,期間(20189月)只象徵式調高最優惠利率(P)一次,幅度0.125厘,由於低息環境持續,吸引不少購買力積極流入樓市,導致樓價不跌反升。

 

翻查紀錄,中原城市領先指數201512月為136.86點,至201812月升至171.92點,反映在美國加息周期下,本港樓價升幅達25%

 

加息有好處也有壞處。好處是小市民「紅薄仔」利息增加,不好處是企業借貸成本及供樓成本上升,從而對樓市產生負面影響。事實上,香港加息即將「殺到埋身」,有部份買家已轉趨觀望,尤其是投資收租客,令近日樓市交投放慢,部份二手屋苑成交量下跌逾5成。

 

有分折指,隨着美國加息腳步加快,相信本港P按息會於今年第3、4季上升,年底料升至3厘附近水平。目前大型銀行P按息率全期實際利率約2.5厘,以600萬元按揭額計,分25年還款,業主每月供款26,917元。假設息口升至3厘,業主每月供款將增至28,453元,每個月業主開支增加1,536元,增幅約5.7%

 

加息對樓市影響,還視乎疫情及環球經濟發展,但供樓會是更長遠的負擔,故市民在入市前應量力而為,留意供樓負擔能力。




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