美國半年五度加息共3厘 中原陳永傑: 若港加息 樓價將持續受壓 籲政府適時減辣

美國半年五度加息共3厘 中原陳永傑: 若港加息 樓價將持續受壓 籲政府適時減辣

{12:30更新}匯豐銀行剛宣布上調最優惠利率0.125厘,屬香港自2018年四年來再度加息。中原地產住宅部總裁陳永傑表示,匯豐銀行帶頭加息,惟加幅較市場預期為低,反映銀行於物業市場成交低迷下,望積極搶佔按揭市場,料其他銀行將相繼跟隨,亦可預示未來香港加息步伐只會緩慢進行,而幅度遠較美國為小。但香港樓價走勢受多方因素影響,如疫下港府對外開放政策,外圍局勢等,是次香港加息幅度較預期細,並不足以扭轉樓市向下的趨勢。陳永傑維持本港樓價第四季下調3%至5%的預測。

 

美國聯儲局凌晨公布議息結果,一如市場預期加息0.75厘,是半年內美國5度加息累積加幅達3厘。近日港元拆息已連升多日,市場普遍預期香港銀行將調升最優惠利率0.25厘(更新:匯豐銀行宣佈加息0.125厘)。中原地產住宅部總裁陳永傑表示,中原城市領先指數CCL今年首9個月,已錄7.2%的跌幅,部份已反映市場對加息的憂慮,相信若香港銀行調高按揭息率,將對樓市帶來一股震盪,樓價或需再下調3%至5%,惟不會出現斷崖式下跌。但於經濟下行及缺乏外資流入情況下,望港府需及時檢視樓市辣招,激活物業市場以穩經濟。

 

根據中原城市領先指數CCL,今年三月美國首次加息,當時CCL報178.72,比對上周CCL的171.27點,於美國4次加息期內,香港二手樓價下調4.2%,首9個月則錄7.2%跌幅。陳永傑指,今年首9個月,香港受著疫情反覆及美國加息的雙重夾擊,物業市場成交低迷,今年首9個月二手成交量僅25000餘宗,比對去年同期減少40%,一手情況亦相若。若香港銀行開始上調最優惠利率,相信對樓市帶來一股陣痛,但香港業主供款能力穩健,根據中原研究部數據,若以H 按計,現時香港私樓供樓負擔比率為62.3%(見附表),較去年底上升1.2%,仍屬於可負擔的健康水平。

 

 

事實上,於樓價下跌租金上升的此消彼長因素下,私人住宅物業的租金回報率持續保持於2.3厘以上(見附表),根據中原地產研究部資料, 7月中原城市租金指數CRI回報率報2.41%,H按息為2.22%,CRI回報率仍高於H按息0.19厘。隨著香港銀行上調按揭息率,估計8月份H按息將追平回報率,隨後甚至高於回報率,惟於眾多投資工具中,物業仍是港人用作保本的主要工具。以2020年3月,疫情第一波開始至今,中原城市領先指數CCL下跌2.4%,但同期恒指卻錄得逾20%的跌幅,反映物業仍是較穩健投資及自用產品。

 

 

陳永傑指,港府亦正積極研究放寬防疫措施,相信放寬入境限制可令香港經濟緩步復甦,但對樓市幫助較輕微,況且於現時經濟下行的環境下,相信需要持續的救市措施,才能挽回疲弱的經濟。如內地為救內房,已推行多項救市及減辣措施,港府亦應該因時制宜,是時候檢視過往樓市辣招於現時的效用。當年推行樓市辣招,是為了壓抑炒風,防上熱錢流入樓市,但現時情況已逆轉,資金流出,加上炒風不再,因此需就現時香港面對的樓市危機,適時減辣,以免為時已晚,重蹈97年覆轍。

 

陳永傑表示,香港四年來首次加息,難免對準備入市的買家造成心理壓力,窒礙買家入市決心,相信樓價將繼續調整,惟只維持於3%至5%的窄幅下調,預測全年累積樓價跌幅為10%。

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