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【買抵過租】10大屋苑租金回報率全面回升 呢個屋苑升上3厘半

沙田第一城今年樓價勁跌2成,租金僅跌2%,帶動租金回報率回升至3.5厘,冠絕10大屋苑。

加息後不少業主加大減價力度,令到樓價跌幅快過租金很多,帶動租金回報率逆市反彈。中原地產分行統計的十大屋苑,11月租金回報率與去年底比較全線上升,當中4個屋苑更重上3厘水平。

 

反映整體二手樓價的中原領先指數CCL,上周報164.78點,連跌5周共3.42%,與去年8月歷史高位191.43點計,至今累跌13.9%。相反,現時市況較多不明因素,部份用家轉買為租,帶動租賃表現靠穩。中原城市租金指數CRI去年同期為116.11點,上周報111.51點,只跌4%,反映過去一年樓價跌勢拋離租金。

 

事實上,10個屋苑今年平均呎價全面下滑,跌幅11%至28%;比起樓價,租金只跌1%至12%;以紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊作例子,今年樓價分別跌16%及17%,租金卻平穩,11月平均呎租分別36及23元,與去年12月相同,無升跌。換句話說,市民或會覺得現時租樓無平過,買樓更抵,而樓價跌租金回報上升,料吸引投資者入市收租。

太古城今年6月租金回報率曾跌穿2厘水平。
太古城今年6月租金回報率曾跌穿2厘水平。
美孚新邨11月暫錄約22宗租務成交,平均呎租約30元。
美孚新邨11月暫錄約22宗租務成交,平均呎租約30元。

鰂魚涌康怡花園是今年樓價跌幅最大的藍籌屋苑,11月上半月暫錄約4宗買賣,平均呎價僅12,914元,不但創6年新低,與去年底平均呎價17,965元比較,大跌28%,租金只跌6%。屋苑11月上半月錄得約17宗租務成交,平均呎租約33元。

 

港島東另一指標屋苑鰂魚涌太古城,情況與康怡花園相同,由於11月錄多宗超低價,其中一宗呎價僅11,698元,媲美「天水圍價」,拖低屋苑平均呎價至15,141元,與去年底平均呎價20,155元比較,大跌25%,其呎價更已平過鴨脷洲海怡半島的均價15,304元。不過,屋苑今年租金只跌約9%。

 

中原地產太古城區資深區域營業董事趙鴻運表示,太古城11月錄得約27宗租務成交,平均呎租約35元。但他認為,所謂寧買當頭起,即使樓價回落,仍有不少市民擔心樓價會有排跌,遲買更平,市場氣氛仍然觀望。

 

「樓價跌、租金回報升」

 

值得留意的是,樓市已出現「樓價跌、租金回報升」的情況。於去年底,10大屋苑的租金回報率全數低於3厘,但至本月,該批屋苑的租金回報全面上升,其中康怡花園美孚新邨黃埔花園嘉湖山莊,回報率重返3厘以上的較合理水平。

 

當中,沙田第一城今年樓價已跌2成,平均呎價由去年底17,402元,跌至本月13,875元,令租金回報率由去年底不足3厘,低見2.83厘,升至11月的3.49厘,為10大屋苑之冠。中原地產區域營業董事黎宗文表示,屋苑2房戶造價已比去年高峯價回落足足「1球」,由500多萬跌至400多萬元,但租金只微跌2%,令租金回報率升至近年高位,現時同類單位月租約1.1萬至1.3萬元,視乎樓層及裝修而定。

 

荔枝角老牌屋苑美孚新邨,租金回報率亦由去年底2.95厘,升至11月的3.48厘;之後是康怡花園黃埔花園,回報率分別3.06厘及3.02厘。至於太古城,今年6月租金回報率曾跌穿2厘水平,僅1.98厘,但自9月已連升兩個月,11月高見2.74厘,創今年新高。海怡半島回報率最低,11月錄2.59厘。

 

中原地產東涌及青衣區高級資深區域營業董事范偉康表示,東涌租務市場向來需求大,11月上半月區內暫錄得約8宗買賣,但租務成交已超過50宗,租金靠穩。

 

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