加息後不少業主加大減價力度，令到樓價跌幅快過租金很多，帶動租金回報率逆市反彈。中原地產分行統計的十大屋苑，11月租金回報率與去年底比較全線上升，當中4個屋苑更重上3厘水平。

 

反映整體二手樓價的中原領先指數CCL，上周報164.78點，連跌5周共3.42%，與去年8月歷史高位191.43點計，至今累跌13.9%。相反，現時市況較多不明因素，部份用家轉買為租，帶動租賃表現靠穩。中原城市租金指數CRI去年同期為116.11點，上周報111.51點，只跌4%，反映過去一年樓價跌勢拋離租金。

 

事實上，10個屋苑今年平均呎價全面下滑，跌幅11%至28%；比起樓價，租金只跌1%至12%；以紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊作例子，今年樓價分別跌16%及17%，租金卻平穩，11月平均呎租分別36及23元，與去年12月相同，無升跌。換句話說，市民或會覺得現時租樓無平過，買樓更抵，而樓價跌租金回報上升，料吸引投資者入市收租。

鰂魚涌康怡花園是今年樓價跌幅最大的藍籌屋苑，11月上半月暫錄約4宗買賣，平均呎價僅12,914元，不但創6年新低，與去年底平均呎價17,965元比較，大跌28%，租金只跌6%。屋苑11月上半月錄得約17宗租務成交，平均呎租約33元。

 

港島東另一指標屋苑鰂魚涌太古城，情況與康怡花園相同，由於11月錄多宗超低價，其中一宗呎價僅11,698元，媲美「天水圍價」，拖低屋苑平均呎價至15,141元，與去年底平均呎價20,155元比較，大跌25%，其呎價更已平過鴨脷洲海怡半島的均價15,304元。不過，屋苑今年租金只跌約9%。

 

中原地產太古城區資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城11月錄得約27宗租務成交，平均呎租約35元。但他認為，所謂寧買當頭起，即使樓價回落，仍有不少市民擔心樓價會有排跌，遲買更平，市場氣氛仍然觀望。

 

「樓價跌、租金回報升」

 

值得留意的是，樓市已出現「樓價跌、租金回報升」的情況。於去年底，10大屋苑的租金回報率全數低於3厘，但至本月，該批屋苑的租金回報全面上升，其中康怡花園、美孚新邨、黃埔花園及嘉湖山莊，回報率重返3厘以上的較合理水平。

 

當中，沙田第一城今年樓價已跌2成，平均呎價由去年底17,402元，跌至本月13,875元，令租金回報率由去年底不足3厘，低見2.83厘，升至11月的3.49厘，為10大屋苑之冠。中原地產區域營業董事黎宗文表示，屋苑2房戶造價已比去年高峯價回落足足「1球」，由500多萬跌至400多萬元，但租金只微跌2%，令租金回報率升至近年高位，現時同類單位月租約1.1萬至1.3萬元，視乎樓層及裝修而定。

 

荔枝角老牌屋苑美孚新邨，租金回報率亦由去年底2.95厘，升至11月的3.48厘；之後是康怡花園及黃埔花園，回報率分別3.06厘及3.02厘。至於太古城，今年6月租金回報率曾跌穿2厘水平，僅1.98厘，但自9月已連升兩個月，11月高見2.74厘，創今年新高。海怡半島回報率最低，11月錄2.59厘。

 

中原地產東涌及青衣區高級資深區域營業董事范偉康表示，東涌租務市場向來需求大，11月上半月區內暫錄得約8宗買賣，但租務成交已超過50宗，租金靠穩。