工廈物業受市場追捧，新手應該如何入市？資深投資者又應該如何選擇？投資地廠有何需要注意的地方？

 

Q1 投資新手想投資工廈，應該選擇何類？

 

中原(工商舖)工商部高級區域營業董事Winson Leung梁志輝表示，新手投資者可以先選工廈細單位。現時市場有工作間可供選擇，面積約百多二百呎，銀碼細易入場，約200多萬便有交易。 

 

揀選迷你工作間時，先留意成交流通量，如果不易賣出，隨時鎖死資金；而且流通量高的大廈較易租出，新手投資者可以買後先出租兩年賺取租金回報，加上升值及儲蓄，將之用作跳板，再購買其他銀碼較大的物業。另外，有獨立洗手間的迷你工作間相對更吸引、更易租出，因為可租用行業更為廣泛，隨之亦有較好的租金。

 

Q2 資深投資者可選擇何類工廈物業？

 

Winson指一般資深投資者會有自己想法，而他會建議投資兩類工廈物業：

 

1. 全層單位

全層單位用途可塑性高，很多投資者購買全層分間再出售，利潤相對高，約30至50%回報，分間後的租金回報約有6至8厘。留意需選擇伙數少的大廈，因為日後有機會拆卸重建，業權少相對易商討，會較為吸引發展商；此外可選擇一線街大廈、設有大堂、設上落貨位，面積最好達5,000呎以上，如果只得2,000至3,000呎會難以分間。

 

2. 地廠

一個工廈只得一至兩個地廠，十分罕有，而且觀乎現時傳統工業區中的汽車維修、五金等行業式微，很多已補地價變成舖位或食堂，令地廠變成高增值物業。 

 

Q3 投資工廈地廠需注意甚麼？有何好處？

 

地廠透過向地政署申請或者繳交豁免書(Waiver)費用，可將之增值轉做舖位，租金或售價會提升，同時銀行估價亦會上升。而地廠位處地址所屬土地用途及樓宇設計亦需注意，會牽涉到是否需向城規會申請，需視乎情況而定，不能一概而論。

 

至於Waiver費用由地政署決定，不同行業費用亦有所不同，現時一般食堂、批發約每呎30元，以實用面積計算，而「商店及服務行業」則每呎約50元。另外，業主可選擇費用是每季支付還是「買斷」，惟Winson指很多業主不會揀買斷，因成本較高。

 

Winson舉例指長沙灣大多屬輕工業，以時裝玩具批發為主，行業乾淨企理，亦相對低密度，建議可選這類區域。

 

Q4 有哪類地廠適宜分間或改變用途？

 

分間的地廠最好位於大街，用途則離不開飲食，很多都是做外賣、飲食，如長沙灣香港工業中心，成衣已式微，故業主將地下分間成多間細舖租出，租金由地廠的30元跳升至120元一呎，很快已租出，生意也不錯。所以如果投資者想尋寶，建議揀未被活化地廠，透過申請轉用途升值。

 

免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。
中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227