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【投資面面睇】東鐵綫會展站開通 灣仔北商廈大檢閱 注意加時冷氣費

東鐵綫會展站開通 灣仔北商廈大檢閱 注意加時冷氣費
東鐵綫會展站開通 灣仔北商廈大檢閱 注意加時冷氣費

東鐵綫過海段在五月中通車,更新增設會展站,相信會帶動灣仔北一帶的商廈市場,究竟該區的寫字樓有何特別之處?

 

Q1 灣仔北範圍是?商廈有何特色?

 

中原(工商舖)寫字樓部區域營業董事Patrick Wong黃天祐表示,灣仔北的範圍由告士打道以北至海皮位置,全屬甲級寫字樓,樓面呎數相對大,亦有其他區份商廈未必提供得到的配套,例如車位,所以不少頂級公司已落戶灣仔北多年,包括金融、銀行、地產、貿易、保險、法律、會計師樓等。

 

Patrick指不少客戶想在灣仔北購買寫字樓自用,惟很多當區物業均由大業主持有,即屬單一業權,有物業是部份自用、部份收租,或是全數收租,只有少量物業是散賣,如會議展覽中心辦公室,故十分受客戶歡迎,特別是中資機構、上市公司。

 

Q2 東鐵綫過海段通車,對灣仔北寫字樓市場有何影響?

 

以前已有很多公司對灣仔北寫字樓趨之若騖,惟若要到灣仔區或其他地方,需一定腳程或交通。現時灣仔北會展站開通,一個站便到金鐘,或者一個站便能過海,甚至如果跟國內做生意的更能直達羅湖,再到國內其他地方,十分方便;如果在香港區內做生意,透過地鐵系統亦能到達港九新界。

 

另外,前往灣仔區亦有很完善的天橋系統,腳程幾分鐘便行到灣仔其他地方,飲食十分方便。

 

Q3 投資客揀選商廈會注重甚麼?與寫字樓租客的著眼點有何不同?

 

對於投資者來說,購買甲級寫字樓會較著重收租回報,或物業升值有多少。近年甲廈價錢比以往優惠,將來物業升值投資回報便更高。若是收租的,現時香港供應增多,租金比以往低,但因買賣價錢低了,其實對回報並非相差很多。。

 

至於對租客來說,則是物業質素比較重要,甲級商廈大堂輝煌、具備一定配套如停車場,加上樓面大、彈性亦大。再者,灣仔北商廈實用率高達八成以上,與現時大部份寫字樓六成多七成的實用率相比,較為抵用。

 

Patrick表示中環商業核心區寫字樓呎租達100多至200元,灣仔北則呎租只需50至60元,實用率卻相若。他認為現時經濟正處於復甦階段,客戶想降低營運成本,又不想寫字樓質素降低,便可能會選擇灣仔北。

 

Q4 不同商廈的加時冷氣費有何分別?

 

一般甲廈採用中央冷氣,時間受限制,約早上8時至下午6時或6時半,一般加時冷氣費逐個小時計算,最低消費2小時,每小時由100元至300元均有,視乎不同大廈。

 

灣仔北商廈管理費約每呎9至10元,中環有頂級寫字樓或會24小時開放冷氣,惟管理費費用較高昂,這些成本亦需要計算。Patirck又指,投資寫字樓是淨收租,管理費、差餉全由租客負擔,業主不用支付。

 

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