劉瑛琳-樓聲璣
劉瑛琳
樓聲璣

官方數字證實樓價回調 持貨者策略如何?

02/03/2016
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筆者與財經名人陳永陸先生近日分享豪宅買家心態。

 

按照差餉物業估價署日前公布最新樓價數據,截至1月底私人住宅售價指數報278.7點,按月跌2.2%,按年跌幅約2.1%若以地區及實用面積劃分,九龍區中小型單位跌幅最為顯著,A類單位(即實用面積431方呎以下的單位)售價下滑14.4%,平均每平方實用面積呎價約$9,550元,而同區B類單位(即實用面積431752方呎的單位),平均每平方實用面積呎價亦跌約8.7%$9,965元,兩類單位平均呎價一同跌穿萬元關口,創20145月後低位。

 

傳媒對上述情況表現甚為驚訝,皆因九龍作為市區地段,其跌幅比偏遠的新界區更甚實在令人大惑不解。不過筆者作為市場中人,對此現象卻不太意外,其實只要回顧2015年在九龍市區推出的新盤供應及銷售成績,全年約有$410億成交金額,不難發現其中大部份的成交單位都是在這兩個類別,應該是將市場剛需用家都吸引過去了;二手業主在息口低位時,認為租金回報可觀,都不願在那刻割愛賣樓,把有需要的用家趕去新盤,加上發展商以商業角度考慮,本著「有貨便要銷」的精神,制定各種吸客條款和優惠去搶客,所以新買家不必向二手業主追價求貨。

 

但當去年第4季金融市場逆轉,股市大跌,而各行各業在經濟放緩下,需求減少,業主開始接受現實,有部分財力不太強的業主,尤其是A類及B類單位的業主普遍是打工一族,有需要調整財富比例,減價賣樓以增加現金持有減少負債,導致成交價由高位回落。相信,2016年第一季數字會進一步下跌。

 

據前線同事所述,過去連續2個周末大型屋苑陸陸續續湧現減價成交,大型屋苑如美孚新村、新都城將軍澳中心的成交價回落至2014年上半年水平,吸納一批守候已久的買家出動,可見用家仍然蠢蠢欲動;雖然市場有一股承接力,但因為大眾已接受樓價回落的消息,樓價並沒有條件向上跳升,正因如此,一批有實力的買家正悄悄買入一些貴重罕有的特色單位,這批人士身份甚為神秘,不能一概而定是屬於何類型購買者,有見現時樓價已下調至一定水平,剛好碰上價格合理的物業便出手。因為他們深知道未來供應中,優質貴重物業只會賣少見少,無論位置及用料亦未必可及得上現在市場可售的,下一次跌浪來臨時即使有能力亦未必可找到同級質素的貨種,故現在率先收集,令逾億元的大額成交屢見不爽,以信置旗下大嶼山洋房項目Botanica Bay為例,以招標形式連沽6幢洋房,共涉資約$7.4億,預料大碼成交將陸續有來。

 

 

 

 

 

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