劉瑛琳-樓聲璣
劉瑛琳
樓聲璣

政府多項措施 針對市民住屋需求

24/11/2010
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筆者與新城林潔瑩及香港城市設計學會會長林雲峰討論有關「發水樓」及立法規管作分析。

 

政府連番出手,推出多項政府管制樓市發展,以及壓抑樓價。10月底施政報告有關樓市的政策主要從供應、一手樓宇規管及投資移民方面著手,而上星期財政司司長所提及的新措施「額外印花稅」則主要針對投資者短炒行為,按不同的物業持有期分為三級逆進稅率:
1)假若有關物業持有六個月或以內,稅率為15%
2)假若有關物業持有超過六個月但在十二個月或以內,稅率為10%;以及
3)假若有關物業持有超過十二個月但在二十四個月或以內,稅率為5%

專家及部份市民認為政府是次為了杜絕炒賣風氣,所推行的新措施雖然能夠穩定樓價,但「落藥」稍重,可能連帶普通用家及長線投資者亦受到影響。

 

因為港元與美金掛勾,美國大印鈔票,令港元持續貶值,市民為了抗衡通脹,購買物業已屬於財富儲存方式的一種,相信這次徵收「額外印花稅」會大大限制投資者的運用資金的靈活空間。不過歸根究柢,政府連串施政策為了保持樓市穩定及保障一般市民利益,正如早前政府管制新樓宇項目只可獲發10%寬免樓面面積,是希望為市民提供一個實用率更高的安樂居所,並可以減少屏風樓的現象,改善市容及空氣流通的問題。

 

香港城市設計學會會長林雲峰指出,發展商在新條例下依然可以興建會所、露台、工作台及加闊共用走廊,只是不能享盡所有寬免,所有對於改善樓宇居住環境仍存有一定幫助。他認為城市規劃不可只側重於數字上考量,如融積率、高度限制及覆蓋率等,缺少了地盤與四周環境協調的具體要求,所以應該同時講究視覺效果的要求,避免製造了蛋糕形新樓。

 

上述各項新措施會對樓市造成什麼影響仍是未知之數,物業市場發展方向可能會出現不同轉變,既然兩年內轉售持有物業必須繳付「額外印花稅」,投資者可能會購入物業作長線收租或視之為財富儲存方式的一種。香港現時扭曲性的炒賣行為或多或少與美國的量化寬鬆政策有關,由於QE2才剛拍板落實,暫時很難定奪其影響力有多深遠,政府是否還需要將樓價壓下﹖幅度是多少﹖等等,加上接近農曆年傳統淡季,這些問題都需要有待觀察。但根據中原地產研究部資料顯示,回顧過去一年,財政司司長多次出手打壓樓市,均令樓價升勢短暫放緩。

 

 

 

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