劉瑛琳-樓聲璣
劉瑛琳
樓聲璣

林鄭六招 刺激居屋需求

04/07/2018
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尚璽」位處市區,地利位置優越,具一定號召力,且入場門檻低,相信可協助年輕買家上車置業,開售首天$400萬以下的單位即全數沽清。

 

 

強風似的房屋政策六招,由於預警消息已放出一段日子,正式宣佈時迴響反而不算太大,例如針對空置單位而向發展商徵收的一手空置稅,實質數量不是太多,普羅市民負擔得起的ABC類中小型單位存貨量有限,而空置量較集中在那些超級豪宅,特別是供應少位罕有豪宅地段的別墅豪宅。此類物業發展商一向傾向現樓展示,並不惜工本以極華麗裝修吸引能出高價的買家,所以十分惜售,一間一間賣,每間涉及資金動輒億元,所以一年賣兩、三間已夠數,形成不少空置貨源善價以沽,即使數量少但佔整個項目比例大,此等豪宅對一般物業市場直接影響有限。

 

新政策最令市場談論的是增加樓價折讓率,買家可以更低的價格購入資助房屋,最近一次居屋申請人數達16萬,超額認購37倍;現在再降低售價必定增強需求,引來更加多人士申請購買,未來政府將更著意撥地給公營房屋用途,私人發展用地勢必被減少,而供應量下跌,私樓價格上升似乎在所難免。

 

求地變得困難,發展商可能更傾向發展華廈,不過目標客群有所改變後甚麽市場會令銷情容易,相信將要重新調整策略;種種政策會令細面積低價市區盤變成十分難得,政府決心要增加資助房屋置業群,市區重建地將會是可運用資源,如土瓜灣馬頭圍道的重建項目變轉作為轉為「首置先導計畫」,成為全港首個推出的首置上車盤,此為市建局首個自行發展項目,不加入私人發展,目後由市建局收回的土地可能都會以該模式發展為公營房屋。

 

私人市區房屋將賣少見少,目前已經規劃了的私人發展項目將成為珍貴貨品,預計一些早已脫離政府規劃資助階層中產家庭二代,如果想保留在市區的生活圈子置業,便得加快入市;否則,隨著政府加大公營房屋發展比例,市區中小型單位更貴,屆時更難擁有自我空間。

 

按照特首的房屋政策看,香港公營房屋和私人發展比例將有所改變,當大家體會到箇中變化後,私樓價格再升的機會更大了。本屆政府有強大財政盈餘,不必賣地求財,貴重土地用以滿足市民住屋需求更得到掌聲和支持,多些福利惠及市民減少民怨,取和諧是為政方向。

 

筆者原本以為空置稅會促使發展商趕緊出貨以增加貨如輪轉能力,但觀乎政府的態度,似乎私人用地減少,發展商又未必急於出售手上資源了,必須認真計算長遠的發展趨勢才作行動。筆者認為有能力置業者、持現金等樓價調整者或那些沽了貨現正租樓的人士可考慮購置物業對衡;一旦私人發展用地減少,要追回樓價將更加困難,尤其是受薪中高層人士,收入增長追不上樓價增長,置業路將更難走。

 

 

 

 

 

 

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