黃愛樓-樓迷日記
黃愛樓
樓迷日記

勿把內部認購變公開發售

25/05/2005
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贊 成 政 府 讓 發 展 商 率 先 自 律 , 妥 善 安 排 內 購 , 因 為 管 制 樓 花 銷 售 , 主 要 是 管 制 公 開 發 售 , 不 是 干 預 內 購 。 勿 將 公 開 發 售 的 管 制 , 過 度 引 伸 到 內 部 認 購 。 過 度 干 預 , 窒 礙 商 業 運 作 , 令 內 部 認 購 變 成 另 一 種 公 開 發 售 。

九 十 年 代 樓 花 銷 售 管 制 , 主 要 針 對 公 開 發 售 的 部 份 。 因 為 樓 宇 有 價 , 樓 花 亦 成 為 搶 購 的 對 象 。 所 以 樓 花 公 開 發 售 的 規 限 愈 來 愈 嚴 厲 , 原 先 以 先 到 先 得 的 方 式 售 樓 , 後 來 改 為 抽 籤 認 購 。 樓 花 買 家 必 須 事 先 入 表 登 記 , 並 繳 交 最 少 樓 價 5%的 訂 金 , 才 有 機 會 被 抽 中 揀 樓 。

在 公 開 發 售 管 制 嚴 厲 之 時 , 政 府 都 不 會 嚴 格 控 制 內 部 認 購 。 因 為 內 部 認 購 是 樓 盤 定 價 的 重 要 環 節 , 是 公 開 發 售 的 試 金 石 。 發 展 商 慣 常 在 公 開 發 售 前 , 集 合 一 些 特 殊 買 家 , 包 括 投 資 者 , 內 部 員 工 、 甚 至 地 產 經 紀 ; 讓 他 們 先 行 洽 購 部 份 單 位 , 而 售 價 是 臨 場 才 確 實 , 甚 至 可 以 即 時 加 價 或 減 價 。 目 的 是 測 試 市 場 的 承 接 能 力 , 以 免 定 錯 價 而 影 響 銷 售 。

樓 盤 內 部 認 購 是 正 常 商 業 運 作 , 並 無 不 妥 。 只 不 過 政 府 放 寬 內 購 比 例 , 發 展 商 又 假 藉 內 購 之 名 而 行 公 開 發 售 之 實 , 令 到 更 多 小 市 民 參 與 其 中 。 而 這 些 尋 常 買 家 , 未 必 能 夠 適 應 內 購 的 遊 戲 規 則 。 迫 使 政 府 為 了 保 護 這 些 尋 常 買 家 , 令 內 購 變 成 公 開 發 售 , 有 既 定 價 單 和 程 序 , 失 去 彈 性 , 內 購 功 能 亦 喪 失 。 發 展 商 自 會 判 斷 其 中 得 失 利 弊 , 政 府 不 宜 先 行 干 預 , 留 待 發 展 商 自 行 解 決 問 題 。 如 果 發 展 商 不 自 律 , 等 同 自 行 摧 毀 內 購 的 功 能 , 最 後 吃 虧 乃 是 發 展 商 。

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