黃愛樓-樓迷日記
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定息按揭客戶贏面細

23/11/2001
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採 用 定 息 按 揭 , 銀 行 有 對 沖 工 具 , 故 贏 面 較 大 。 相 反 消 費 者 沒 有 對 沖 工 具 , 故 贏 面 較 細 。 因 此 , 定 息 按 揭 的 吸 引 力 不 及 浮 息 按 揭 。

過 去 香 港 按 揭 產 品 幾 乎 清 一 色 浮 息 計 算 , 市 民 亦 習 以 為 常 。 查 實 按 揭 產 品 種 類 繁 多 , 除 了 定 息 或 浮 息 , 更 有 按 周 還 款 或 按 月 還 款 等 。 更 多 的 按 揭 產 品 , 反 映 本 地 按 揭 市 場 的 高 度 發 展 , 銀 行 經 營 成 熟 , 不 再 是 單 純 的 「 檔 舖 」 。

浮 息 的 好 處 是 計 算 簡 單 , 容 易 明 白 。 而 利 率 升 跌 的 好 壞 , 全 數 由 消 費 者 承 接 。 銀 行 從 中 賺 取 息 差 , 可 以 說 穩 賺 不 賠 。 過 去 三 十 年 , 本 地 樓 市 基 調 以 上 升 為 主 , 換 樓 次 數 頻 密 , 消 費 者 亦 樂 於 採 用 浮 息 , 因 為 買 樓 是 贏 多 輸 少 。

定 息 的 好 處 與 浮 息 相 反 , 鎖 定 供 樓 利 率 , 利 息 升 跌 的 好 壞 便 由 銀 行 或 消 費 者 一 方 獨 自 承 擔 。 一 般 情 況 下 , 只 有 在 預 期 息 口 低 企 或 見 底 之 時 , 消 費 者 才 會 選 用 定 息 按 揭 。 對 銀 行 而 言 , 可 以 在 金 融 市 場 進 行 對 沖 , 把 利 息 上 升 的 風 險 轉 嫁 出 去 , 所 需 行 政 費 較 高 , 所 以 定 息 息 率 必 然 高 於 同 期 浮 息 息 率 。 但 遇 上 利 率 不 升 反 跌 , 消 費 者 卻 苦 無 對 沖 工 具 , 只 有 承 擔 高 息 , 又 或 罰 息 轉 按 。 所 以 定 息 按 揭 的 吸 引 力 向 來 不 及 浮 息 按 揭 。 如 果 銀 行 在 提 供 定 息 按 揭 之 餘 , 能 夠 為 客 戶 提 供 對 沖 工 具 , 只 要 對 沖 工 具 的 收 費 便 宜 , 相 信 亦 會 受 到 消 費 者 的 歡 迎 , 一 如 銀 行 提 供 輔 設 期 權 的 外 幣 存 款 。 在 推 行 之 初 , 銀 行 可 以 跟 發 展 商 合 作 , 由 發 展 商 代 客 支 付 對 沖 機 制 的 收 費 , 推 行 定 息 按 揭 可 以 事 半 功 倍 。

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