黃愛樓-樓迷日記
黃愛樓
樓迷日記

底價售地只因價高

10/09/2002
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今 天 官 地 拍 賣 , 傳 媒 皆 認 為 底 價 售 地 代 表 樓 市 睇 跌 , 這 是 錯 誤 的 。 如 果 一 口 價 售 地 就 是 市 淡 , 那 麼 第 二 幅 土 地 十 九 口 價 才 成 交 , 豈 非 代 表 市 旺 嗎 ? 同 場 拍 賣 官 地 , 第 一 幅 官 地 代 表 市 淡 , 第 二 幅 代 表 市 旺 , 豈 不 自 相 矛 盾 嗎 ?

當 你 嘲 笑 上 述 論 點 之 時 , 我 們 的 傳 媒 正 在 向 各 位 灌 輸 這 種 似 是 而 非 的 謬 論 。 並 有 很 多 證 券 分 析 員 同 樣 犯 上 這 種 謬 誤 , 當 第 一 幅 官 地 底 價 成 交 , 便 蜂 擁 外 出 致 電 回 公 司 報 訊 , 沽 地 產 股 。 連 知 名 測 量 師 亦 加 入 唱 淡 行 列 , 要 求 政 府 停 止 拍 賣 官 地 。 正 是 外 行 人 睇 熱 鬧 , 內 行 人 睇 門 道 的 分 別 。

事 實 上 , 前 後 兩 幅 官 地 的 拍 賣 表 現 互 走 極 端 , 全 因 政 府 定 價 策 略 。 第 一 幅 定 價 貼 近 市 價 , 欠 缺 競 逐 空 間 , 所 以 一 口 價 成 交 。 第 二 幅 遠 低 於 市 價 , 所 以 角 逐 十 九 口 價 才 售 出 。

第 一 幅 土 地 位 於 九 龍 城 , 可 建 兩 幢 商 住 樓 ; 鄰 接 另 一 幅 官 地 , 可 以 隨 時 勾 出 拍 賣 。 即 首 幅 官 地 的 發 展 潛 力 並 不 局 限 於 現 有 規 模 , 如 果 成 功 買 入 相 鄰 土 地 , 發 展 價 值 倍 增 。 所 以 政 府 開 價 一 定 貼 近 市 場 上 限 , 以 防 吃 虧 。 而 發 展 商 卻 希 望 低 價 投 得 , 預 留 彈 藥 高 價 搶 買 相 鄰 土 地 。 政 府 與 發 展 商 各 有 盤 算 , 故 一 口 價 成 交 。

第 二 幅 官 地 位 於 香 港 仔 , 只 能 建 一 幢 商 住 樓 , 發 展 規 模 很 少 , 又 無 法 突 破 , 發 展 價 值 甚 為 有 限 。 政 府 定 價 遠 低 於 市 價 , 以 防 無 人 承 接 , 誰 料 引 起 連 翻 競 價 。

最 後 是 華 懋 以 2.9億 元 投 得 九 龍 城 官 地 , 平 均 樓 面 地 價 約 一 千 三 百 元 。 長 實 投 得 香 港 仔 官 地 , 作 價 0.83億 元 , 平 均 樓 面 地 價 約 一 千 一 百 元 。 現 今 樓 市 低 迷 , 能 順 利 售 出 官 地 , 不 必 收 回 , 已 是 利 好 消 息 了 。

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