黃愛樓-樓迷日記
黃愛樓
樓迷日記

消費不退樓價不倒

03/06/2005
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銀 行 加 息 對 市 場 的 實 質 影 響 , 最 先 由 消 費 市 場 上 反 映 出 來 , 而 樓 市 及 股 市 的 反 應 , 多 是 情 緒 性 的 , 只 不 過 是 一 時 的 波 動 。 加 息 如 果 打 擊 消 費 便 要 驚 惕 , 最 終 會 打 擊 公 司 營 利 , 拖 低 市 民 的 收 入 , 進 而 影 響 樓 市 。

美 林 發 表 報 告 , 指 市 場 低 估 加 息 的 威 力 , 預 測 明 年 底 樓 價 跌 二 成 到 二 成 半 , 我 對 此 不 表 贊 同 。 因 為 利 率 與 樓 價 不 是 反 比 關 係 , 不 是 利 率 升 樓 價 跌 。 相 反 , 利 率 與 樓 價 為 正 比 關 係 , 即 利 率 和 樓 價 同 升 同 跌 。 1991年 到 1993年 , 利 率 上 升 到 8厘 到 11厘 , 而 樓 價 四 年 間 上 升 二 倍 。 2000年 起 , 利 率 大 跌 到 歷 史 性 谷 底 , 樓 價 亦 跟 隨 至 谷 底 。

我 從 不 低 估 利 率 的 威 力 , 當 利 率 明 顯 超 過 經 濟 增 長 和 通 脹 , 樓 價 便 有 壓 力 。 今 天 香 港 仍 然 是 實 質 負 利 率 , 資 金 繼 續 流 入 商 品 市 場 , 購 入 房 屋 抵 抗 通 脹 。 經 濟 增 長 高 於 通 脹 , 通 脹 高 於 利 率 , 是 今 天 香 港 的 情 況 。

再 具 體 一 點 , 如 果 加 息 半 厘 , 即 每 月 供 樓 增 加 數 百 元 , 便 迫 使 一 百 萬 個 小 業 主 減 少 消 費 , 勉 力 供 樓 。 表 示 香 港 的 經 濟 底 子 便 很 脆 弱 , 樓 市 亦 會 面 臨 調 整 。 加 息 半 厘 後 , 香 港 的 消 費 是 否 明 顯 減 退 呢 ? 周 六 日 飲 茶 是 否 不 用 排 隊 等 位 呢 ? 百 貨 公 司 大 減 價 清 貨 天 天 見 到 嗎 ? 如 果 加 息 半 厘 , 而 消 費 市 場 繼 續 繁 榮 , 你 能 相 信 加 息 會 打 擊 樓 市 嗎 ?

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