黃愛樓-樓迷日記
黃愛樓
樓迷日記

港股跌樓市升

13/10/2005
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以 息 口 未 見 頂 , 推 倒 港 股 , 乃 股 市 炒 作 藉 口 。 如 果 以 此 來 衡 量 本 地 樓 市 , 結 果 是 被 人 牽 著 走 , 任 人 宰 割 。 事 實 上 , 本 地 樓 市 仍 然 健 康 , 一 手 樓 盤 高 價 熱 賣 , 二 手 樓 價 企 穩 。 短 期 推 倒 港 股 , 反 而 突 顯 樓 市 再 升 。

有 外 資 證 券 行 發 表 報 告 , 指 利 率 將 會 上 升 一 厘 , 拖 累 樓 價 明 年 下 跌 , 剛 好 配 合 昨 天 中 午 港 股 大 跌 三 百 點 。 以 利 息 上 升 為 藉 口 推 低 期 指 , 推 低 匯 豐 、 中 移 動 、 和 黃 等 重 磅 股 股 價 , 是 一 貫 的 炒 作 技 巧 。 推 低 港 股 是 實 際 行 動 , 利 率 上 升 只 是 藉 口 。

利 率 未 見 頂 , 早 已 在 上 月 二 十 日 美 國 加 息 時 作 實 , 市 民 亦 心 裡 有 數 。 其 後 拍 地 成 績 理 想 , 新 盤 高 價 熱 賣 潮 至 今 未 停 。 樓 市 向 好 與 利 息 上 升 並 行 不 悖 , 才 是 市 場 事 實 。 不 要 將 股 市 炒 作 藉 口 硬 套 在 樓 市 上 , 股 市 與 地 產 的 周 期 並 不 同 步 。

八 月 金 管 局 統 計 的 按 揭 利 率 是 4.2%, 減 除 同 期 通 漲 率 1.4%, 得 出 實 質 按 揭 利 率 是 正 2.8%。 根 據 過 去 統 計 , 實 質 按 揭 利 率 超 逾 正 5%, 樓 價 便 反 覆 下 跌 , 1998年 到 2002年 便 是 這 種 情 況 。 相 反 , 實 質 按 揭 利 率 低 於 正 5%, 樓 價 便 反 覆 上 升 , 1997年 以 前 便 是 如 此 。 縱 使 再 加 息 1%, 實 質 按 揭 利 率 只 有 3.8%, 仍 未 超 逾 5%的 警 戒 線 。

九 十 年 代 , 按 揭 利 率 曾 高 達 10%, 但 同 期 的 通 脹 亦 曾 高 達 雙 位 數 字 , 所 以 樓 價 才 繼 續 上 升 。 讀 者 不 要 單 看 利 率 , 更 要 看 通 脹 。 因 為 通 脹 反 映 本 地 經 濟 增 長 、 工 資 升 跌 和 投 資 氣 氛 。 今 天 主 宰 樓 價 升 跌 是 本 地 因 素 , 而 非 美 國 利 率 。

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