黃愛樓-樓迷日記
黃愛樓
樓迷日記

略論地產指數期貨

05/05/1999
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期 交 所 將 於 本 周 內 公 佈 地 產 分 類 指 數 的 期 貨 及 期 權 產 品 , 作 為 樓 市 現 貨 的 套 戥 工 具 。 這 是 一 個 全 新 的 概 念 , 把 股 票 市 場 與 房 地 產 市 場 掛 「 勾 」 , 又 為 房 地 產 市 場 提 供 對 沖 的 工 具 。

首 先 , 股 票 是 紙 上 的 記 號 化 商 品 ; 而 房 地 產 是 實 物 商 品 ; 兩 者 性 質 不 同 的 商 品 , 能 否 掛 「 勾 」 呢 ? 期 交 所 的 論 點 是 地 產 股 分 類 指 數 , 領 先 三 個 月 後 的 地 產 價 格 變 動 , 想 必 做 了 一 次 時 間 相 關 度 的 分 析 。 但 我 很 奇 怪 , 股 票 有 中 央 市 場 , 可 以 每 日 釐 定 指 數 , 但 房 地 產 沒 有 中 央 市 場 , 如 何 釐 定 標 準 價 格 呢 ? 沒 有 地 產 實 物 的 標 準 價 格 , 又 如 何 計 算 地 產 股 票 分 類 指 數 與 樓 價 有 相 關 呢 ?

期 交 所 指 差 餉 物 業 估 價 處 的 樓 價 指 數 落 後 市 場 , 而 地 產 代 理 自 訂 的 指 數 不 夠 全 面 , 這 些 批 評 都 是 正 確 的 。 但 恒 生 指 數 是 包 括 三 十 三 隻 股 票 , 都 不 夠 全 面 , 為 向 可 作 對 沖 工 具 呢 ? 其 實 最 重 要 的 問 題 是 股 票 有 中 央 市 場 , 有 標 準 價 格 , 地 產 分 類 指 數 較 不 容 易 受 人 質 疑 。 而 樓 價 卻 沒 有 標 準 價 格 , 每 個 單 位 都 有 不 同 價 格 , 計 算 所 得 指 數 易 受 人 質 疑 。 再 者 , 採 用 地 產 代 理 的 指 數 , 恐 不 為 社 會 所 接 受 。 用 差 餉 物 業 估 價 處 的 指 數 , 又 因 公 佈 慢 , 趕 不 上 市 場 。 其 實 差 餉 物 業 估 計 處 的 指 數 都 不 全 面 , 只 包 括 一 些 主 要 屋 村 。

如 果 恒 生 指 數 可 以 透 過 操 控 三 十 三 隻 成 份 股 的 現 貨 價 , 達 到 贏 期 指 的 目 標 。 那 麼 , 同 樣 可 以 操 控 地 產 分 類 指 數 , 贏 地 產 期 指 和 期 權 。 即 地 產 分 類 指 數 的 期 貨 期 指 , 只 不 過 是 新 的 賭 桌 , 玩 金 融 賭 局 , 與 樓 市 的 現 貨 無 關 。 而 且 , 地 產 上 市 公 司 包 含 大 量 非 地 產 業 務 , 如 基 建 、 電 訊 、 股 票 、 零 售 、 碼 頭 、 運 輸 等 。 股 價 高 低 , 未 必 與 樓 市 有 關 。

事 實 上 , 小 市 民 買 樓 賣 樓 , 又 有 多 少 人 願 意 買 地 產 期 指 來 套 戥 呢 ? 實 際 的 地 產 期 指 投 資 者 , 可 能 都 是 那 些 基 金 經 理 。 另 一 面 , 恒 指 亦 足 夠 作 為 地 產 的 對 沖 工 具 , 因 為 港 股 是 世 上 罕 有 的 股 市 , 無 論 銀 行 、 公 用 事 業 和 綜 合 企 業 等 , 都 擁 有 大 量 地 產 收 益 。 中 型 上 市 公 司 炒 樓 炒 股 的 , 比 比 皆 是 。 其 實 港 股 就 是 一 個 大 型 地 產 股 , 又 何 必 另 立 名 目 呢 ?

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