黃愛樓-樓迷日記
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舊樓驗樓重建契機

24/10/2005
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強 制 舊 樓 定 期 驗 樓 , 勢 必 增 加 小 業 主 的 負 擔 。 舊 樓 維 修 費 用 和 差 餉 地 租 管 理 費 支 出 , 一 旦 高 於 物 業 租 金 的 收 入 , 舊 樓 將 會 變 成 真 正 的 負 資 產 。 業 主 唯 一 的 出 路 , 便 是 聯 合 一 起 向 發 展 商 出 售 其 業 權 。 但 具 備 重 建 價 值 的 物 業 , 卻 並 不 太 多 。

政 府 上 周 就 「 樓 宇 管 理 及 維 修 」 展 示 第 二 階 段 公 眾 諮 詢 : 提 出 強 制 三 十 年 或 以 上 樓 齡 的 私 人 樓 宇 , 每 七 年 驗 樓 一 次 。 強 制 樓 齡 五 年 或 以 上 的 私 人 樓 宇 定 期 檢 查 和 維 修 窗 戶 。

新 樓 一 般 有 管 理 公 司 定 期 維 修 和 檢 查 , 業 主 立 案 法 團 亦 會 累 積 一 定 的 維 修 基 金 , 以 備 每 十 年 的 大 維 修 。 唯 唐 樓 、 多 層 式 洋 樓 或 舊 區 舊 樓 , 一 般 沒 有 管 理 公 司 負 責 日 常 管 理 , 亦 沒 有 法 團 , 更 沒 有 維 修 基 金 。 樓 宇 日 久 失 修 , 小 業 主 難 以 齊 心 夾 錢 驗 樓 , 更 不 要 問 夾 鉅 款 維 修 了 。

這 些 私 樓 千 瘡 百 孔 , 一 次 過 大 維 修 的 費 用 驚 人 , 每 七 年 一 次 驗 樓 及 維 修 , 費 用 亦 不 菲 。 政 府 為 了 通 過 法 案 , 明 顯 低 估 了 費 用 。 強 制 維 修 及 驗 樓 的 費 用 , 加 上 每 季 的 地 租 差 餉 , 如 果 再 加 上 每 月 的 管 理 費 , 小 業 主 的 支 出 頗 為 可 觀 。 舊 區 舊 樓 的 月 租 只 不 過 幾 千 元 , 如 果 這 些 支 出 一 旦 超 過 了 租 金 收 入 。 即 物 業 變 成 永 久 負 資 產 , 小 業 主 永 無 翻 身 之 日 。

幸 好 樓 市 復 甦 , 加 上 勾 地 困 難 。 具 有 重 建 價 值 的 物 業 , 小 業 主 可 以 集 合 較 高 比 例 的 業 權 份 數 , 集 體 招 標 出 售 。 不 過 , 具 備 重 建 價 值 的 舊 樓 卻 不 太 多 , 結 集 業 權 出 售 亦 甚 為 困 難 。  

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