黃愛樓-樓迷日記
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負資產是潛在金融危機

16/06/2003
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美 國 第 二 大 按 揭 證 券 公 司 「 聯 邦 住 宅 貸 款 按 揭 公 司 」 ( Freddie Mac) , 因 為 會 計 手 法 不 當 面 對 刑 事 調 查 , 打 擊 該 公 司 的 股 價 , 連 帶 影 響 另 外 一 家 按 證 公 司 「 聯 邦 國 民 按 揭 協 會 」 ( Fannie Mae) 的 股 價 。 不 單 如 此 , 上 述 兩 大 聯 邦 法 定 機 構 發 行 的 債 券 原 本 跟 貼 美 國 政 府 債 券 , 現 在 兩 者 的 孳 息 差 距 開 始 擴 大 , 意 味 按 證 公 司 債 券 風 險 提 高 。

巴 塞 爾 委 員 會 今 年 四 月 底 公 佈 第 三 次 的 巴 塞 爾 新 資 本 協 議 ; 將 銀 行 住 宅 抵 押 貸 款 的 風 險 加 權 , 由 原 先 建 議 的 40%, 下 調 至 35%; 但 負 資 產 住 宅 抵 押 貸 款 的 風 險 加 權 , 由 15%大 幅 提 升 到 75%。 據 巴 塞 爾 委 員 會 對 香 港 銀 行 界 的 分 析 顯 示 , 調 低 住 宅 扺 押 貸 款 風 險 加 權 5個 百 分 點 , 可 減 低 約 3%的 風 險 加 權 資 產 。 而 調 高 負 資 產 風 險 加 權 , 令 風 險 加 權 資 產 上 升 1.25%

上 述 兩 件 國 際 事 件 , 對 香 港 按 揭 市 場 有 著 深 遠 的 影 響 和 啟 示 。 樓 市 充 斥 著 負 資 產 按 揭 物 業 , 對 銀 行 構 成 一 種 潛 在 風 險 。 根 據 金 管 局 20033月 統 計 , 負 資 產 住 宅 按 揭 83,177宗 , 未 償 還 貸 款 金 額 1,350億 元 , 但 未 包 括 首 貸 、 自 貸 和 發 展 商 第 2按 揭 。 又 根 據 中 原 地 產 研 究 部 同 期 的 統 計 , 以 六 成 按 揭 計 算 , 所 有 住 宅 ( 包 括 居 屋 、 夾 屋 和 私 樓 ) 負 資 產 按 揭 13萬 宗 , 未 償 還 貸 款 金 額 2678億 元 ; 佔 整 體 住 宅 按 揭 金 的 一 半 , 潛 在 風 險 嚴 重 。 就 算 以 金 管 局 的 1,350億 元 計 算 , 亦 佔 四 分 之 一 , 風 險 不 可 以 等 閒 對 待 。 如 果 巴 塞 爾 委 員 會 落 實 調 高 負 資 產 風 險 加 權 比 例 , 香 港 銀 行 界 風 險 評 估 便 會 惡 化 。 加 上 樓 價 尚 未 止 跌 , 負 資 產 有 增 無 減 。 再 加 上 銀 行 界 繼 續 低 息 搶 客 , 按 揭 利 潤 大 跌 。 如 果 有 銀 行 經 營 不 善 , 或 在 會 計 賬 上 造 文 章 ; 又 或 濫 貸 予 發 展 商 , 而 出 現 問 題 貸 款 ; 隨 時 可 以 引 起 銀 行 風 潮 , 甚 至 金 融 危 機 , 主 管 樓 市 的 房 屋 規 劃 地 政 局 及 樓 按 的 金 管 局 不 可 不 慎 。 而 事 實 上 , 銀 行 出 現 問 題 貸 款 , 發 展 商 私 自 挪 用 住 宅 建 築 用 貸 款 , 已 經 在 香 港 發 生 。

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