銀行或再度減息0.25厘 料對中小型物業尤為刺激

12/12/2007
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銀行或再度減息0.25厘 料對中小型物業尤為刺激
銀行或再度減息0.25厘 料對中小型物業尤為刺激
銀行或再度減息0.25厘 料對中小型物業尤為刺激
銀行或再度減息0.25厘 料對中小型物業尤為刺激
新聞稿
銀行或再度減息0.25厘
料對中小型物業尤為刺激
 
美國今晨宣佈再減息0.25厘,本港銀行若跟隨美國息口下調,為本港三個月以內第四度減息。中原地產研究部資料顯示,由9月尾至11月12日九週內,本港經歷了三次減息,以中原城市領先指數(CCL)計算,九週升幅為9.87%,已佔全年升幅的56.7%,顯示減息為帶動樓價上升的主要因素。
 
中原地產執行董事陳永傑表示,本年度第四度減息,令市民供款負擔進一步下調。十一月份,私樓住戶之供樓負擔為38%,屬非常健康水平,本港銀行今或再度減息0.25厘,預料十二月份私樓住戶之供樓負擔將下降至37.1%。以康怡花園兩房低層單位為例,現時造價約310萬元,減息前供每月供款為11454元,減息後每月供款減至11157元,減少243,而單位現時租金可達12500元,供款較租金低1343,已足夠支付每月之管理費用,進一步加劇供平於租的誘因,陳氏相信可加速市民入市的決定。
 
陳氏稱,本港已進入存款負利率年代,市民紛買物業以抗通脹。若本港銀行今再減息0.25厘,12月物業表現將更為暢旺,當中預料中小型物業尤為熾熱,陳氏指,隨著今年經濟向好,普羅市民臨近年尾將獲發花紅及雙糧,再加上減息消息刺激,07年12月至08年第一季相信是中小型物業發力之時,故陳氏預料,至明年第一季,$500萬以下物業樓價將有8%至10%的升幅。
 
實質按息屬十年來新低水平
預測明年初進入兩個負利率年代:『借貸負利率』及『存款負利率』
中原按揭經紀有限公司經理王美鳳表示,美國聯儲局剛宣佈減息0.25厘,預料本地銀行今天陸續宣佈跟隨減息相同幅度,最優惠利率降至6.75厘至7厘,一般新造按揭利率亦即時下調至4厘水平,以200萬按揭額計算,每月供樓利息節省約$265。9月中至今減息共4次,減幅已達1厘,以200萬元貸款額計算,供樓人士已節省利息開支達$1,000多元 (見表一)。
 
王美鳳指出,減息後一般10萬元以下活期儲蓄存款利率將下調至1.25厘,減去10月份通脹率3.2%,實質存款利率為負1.95厘。由於明年美息有繼續下調之勢,本港銀行在聯繫匯率制度下亦需跟隨,而通脹率正在上升,故存款負利率的情況將會進一步加劇。
 
本港銀行在今天陸續跟隨減息後,一般新造按揭利率即時下調至4厘水平,減去上述通脹率3.2%,實質按揭利率僅為0.8厘,屬十年來的新低按息水平。預期美國於明年1月底議息後會繼續減息0.25厘,本地銀行跟隨減息後,按揭利率將下調至3.75厘水平,減去可望升至4%的通脹率,實質按揭利率為負0.25,『借貸負利率年代』將會正式出現(見表二)。明年美息可望再調減共0.75厘至1厘,借貸負利率亦將會進一步擴大。
 
在『存款負利率』及『借貸負利率』兩項因素並存下,買樓回報大大高於按揭成本,並可抵抗存款眨值,故資金會持續大量投向樓市;受惠於物業成交量增加及樓價上升,按揭市場可望進一步造好。
 
料全年新取用按揭額達1,700億元,創97年後之新高水平
今年樓市交投暢往,帶動新造按揭金額大幅增長,單是首10個月新取用按揭總金額達1,334億元,已較去年全年增加約14%。預料今年全年新取用按揭金額可達1,700億元,較去年增加33%,並創97年後之新高水平。
 
減息後連租約樓宇按揭利率與自用樓宇齊降至4厘水平
王美鳳表示,自04年政府放寬租務管制後,承造連租約按揭的風險已減低。現時不少銀行已願意為連租約樓宇提供一般市場水平之按揭利率,即減息後連租約按揭利率亦可與自用樓宇按揭利率睇齊至4厘水平。樓市向好,無論買樓自用及作收租人士亦增多,資料顯示本月至今經中原按揭經紀轉介申請按揭貸款的連租約個案已較上月同期增加2.3倍,預料連租約樓宇按揭的申請個案會進一步增加,銀行亦會針對連租約樓宇按揭的增加而加推相關優惠及產品。
 
「家.中.留影」短片拍攝比賽
中原地產勇創先河,早於本年11月15日提升網頁版面及增設網上搵樓功能,網民對此反應熱烈。中原地產聯席董事(訊息服務)曾展良表示,中原新網頁啓用至今不足一個月,新增之代理個人筍盤Blog內容豐富,資料詳盡,成功吸引網民,瀏覽總頁次達34,124。至於中原網頁主頁及網上搵樓版面的瀏覽總頁次更達2,475,154,且每天保持80,000以上的點擊次數,12月10日單日更創122,627的點擊率新高峰,不少客戶從網頁成功物色心儀物業,可見網上放盤搵樓已成潮流新趨勢。
 
中原地產力求進步,除於代理個人筍盤blog提供放盤物業相片外,現更嘗試跳出靜態框框,踏入充滿動態的短片放盤網絡。中原地產現舉辦「家.中.留影」短片拍攝比賽,凡經中原放盤之業主,可將家中最喜愛的角落或生活點滴拍攝下來,透過中原網頁置放短片,網羅更多目標客群。對家中最熟悉的業主,定必是推介其物業的最佳人選,參加比賽之業主除可一嘗當導演滋味之餘,更可贏取獎品豐富,包括價值14,990元之Philips 37吋全高清液晶體電視,以及7,680元之CanonEOS 400D數碼單鏡反光相機連鏡頭套裝等。遞交作品日期由2007年12月13日至2008年1月12日止,中原評審團將根據作品之創意性、表達手法、拍攝技術以及物業介紹之吸引性,評選出優秀得獎作品,並於2008年1月31日或之前於中原網頁內公佈。有關詳情可登入hk.centanet.com/competition 細閱。
表一
供樓利息計算例子
預計今天減息0.25厘後例子
9月至今共減息1厘後例子
減息前按息:4.25厘
每月供款:$12,384.69
減息後按息:4厘
每月供款:$12,119.67
每月供款利息$265.08
9月份減息前按息:4.85厘 (P-3.15%P:8%)
每月供款:$13,033.95
減息共1厘後每月供款:$11,962.11
每月供款利息$1,071.84
*以上例子以200萬按揭額及20年還款期計算(中原按揭經紀提供)
 
表二
明年初出現『借貸負利率』及『存款負利率』並存年代
『存款負利率』
(預測明年1 月底) 儲蓄存款利率:1 - 通脹率:4%
實質存款利率:-3%
『借貸負利率』
(預測明年1月底) 新造按揭利率:3.75% - 通脹率:4%
實質按揭利率:-0.25%
 
表 : 減息前後供款比較
單位
成交價
減息前
減息後
減息後較減息前
同類型單位
(萬元)
每月供款(元)
每月供款(元)
每月供款差幅(元)
每月租金(元)
康怡花園C座高層11室     
   378                                     
13966
13604
362
16000
康怡花園F座低層03室
 310                                       
11454
11157
243
12500                                  
牽晴間1座低層H室
125
4618
4499
119
5700
牽晴間1座低層E室
117
4323
4211
112
5700
澤豐花園1座高層A室
78
2882
2807
75
4200
澤豐花園4座中層F室
81
2993
2915
78
3900
德福花園J座中層3室
235
8683
8457
226
11000
淘大花園L座低層3室
147
5431
5290
141
6900
麗晶花園18座低層B室
123
4544
4426
118
5850
*每月供款計算: 減息前以按揭70%,供款25年,按揭利率4%計算;減息後按揭利率3.75%。
 
 
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