放寬百元印花稅門檻 部份買家轉為入市低價私樓 估計2025年整體公營房屋買賣約7,000宗跑輸私樓 白居二支持 第二市場比例可近五成半

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首11個月整體二手公營房屋(居屋、公屋、綠置居及夾屋)買賣合約登記(包括自由市場及第二市場)合共錄5,930宗，只達2024年全年7,304宗的81.2%。不過，10月白居二買家獲發批准信後陸續入市，第二市場成交急升，帶動11月整體公營房屋買賣升至650宗，創2024年7月後的16個月新高，12月數字有望進一步上升至逾千宗。因此估計2025年全年整體公營房屋約有7,000宗登記，將按年下跌4%左右。

而今年首11個月二手私人住宅買賣登記錄35,875宗，已較去年全年高出6.2%，顯示公營房屋成交量明顯跑輸私樓。因為私樓樓價由高位回落，加上政府放寬百元印花稅門檻，部份買家轉為入市無需補地價兼價格相宜的低價私樓，影響公營房屋買賣減少。2026年房委會推出新一期居屋2025及綠置居2025，將合共推售超過9,700個新單位，可能分薄二手公營房屋客源，惟新一期居屋綠白表配額由4:6改為5:5，市民上車需求殷切下，展望明年二手公營房屋交投可達7,300宗水平，將較2025年升約半成。

2025年首11個月整體二手公營房屋登記錄5,930宗，與房委會第二市場成交記錄作比對後，當中有3,050宗屬於第二市場買賣，佔比錄51.4%。受惠白居二效應，料全年第二市場比例回升至近五成半水平，惟較2024年的58.3%下跌約5個百分點。由於未補地價的公營房屋設有轉讓限，不少用家選擇轉投吸引力較高的細價私樓市場上車，而已補地價與未補地價的公營房屋價格差距亦持續收窄，故今年第二市場成交跌幅較多。明年白居二2025將提供7,000個配額，相信第二市場比例有望企穩五成半。

居屋方面，今年首11個月二手居屋買賣合約登記(包括自由市場及第二市場)錄4,825宗，達2024年全年的81.0%，當中2,257宗為第二市場買賣，比例錄46.8%。第二市場宗數只及去年的68.8%，比例按年跌8.3個百分點，向下跌破五成。居屋第二市場成交收縮程度，較同期整體居屋登記及公屋第二市場大。

公屋及綠置居方面，首11個月二手公屋及綠置居買賣合約登記(包括自由市場及第二市場)共錄977宗，達2024年全年的80.0%，當中793宗為第二市場買賣，比例錄81.2%。第二市場宗數達去年的81.3%，比例按年升1.4個百分點。政府公屋富戶政策，推動公屋第二市場比例已連續3年度高企八成水平。

夾屋方面，首11個月二手夾屋買賣合約登記錄128宗，剛超越2024年全年123宗，高出4.1%。雖然夾屋交投回升，但料全年宗數仍為2018年後近7年次低。由於所有夾屋已過禁售限制，業主只可經補地價後於自由市場出售，因此夾屋並沒有第二市場買賣。

中原地產研究部

2025年12月30日