本港P加0.125厘後 私樓住戶供樓負擔比率上調至44.8%

本港P加0.125厘後   私樓住戶供樓負擔比率上調至44.8%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,今日美國聯邦儲備局宣佈加息0.75厘,本港銀行跟隨加息,匯豐銀行宣佈最優惠利率(P)上調0.125厘。息口上升,但二手樓價回軟,令供樓負擔比率走勢持維約四成半左右。不過,同期P按息+3%壓力測試的供樓負擔比率已超過六成水平。

 

私樓住戶的供樓負擔比率是根據一個建築面積為六百平方呎的單位,現居私樓的家庭月入中位數37,200元,樓價指數(CCL Mass)172.15點,以及金管局公佈最新的平均按揭成數55.9%,還款期330個月計算。2022年8月份以最優惠利率(P)掛勾的平均按揭利率為2.50厘。9月份加息前以P按為基準的供樓負擔比率暫錄44.1%。加息0.125厘後,即P按息上調至2.625厘,供樓負擔比率將上升至44.8%,比率增加0.7個百分點。加息後,P按息+3%壓力測試的供樓負擔比率將會由61.9%升至62.8%,增加0.9個百分點。

 

以六成按揭,二十年還款期計算。2022年8月份以銀行同業拆息(HIBOR)掛勾的平均按揭利率為2.50厘。9月份以H按為基準的供樓負擔比率暫為59.9%。加息0.125厘後,供樓負擔比率將上升至60.6%。

 

每月供款額方面,以二十年還款期計算。加息0.125厘後,每借貸100萬元,P按的供款將每月增加61元。

 

註:私樓住戶供樓負擔比率是假設一個建築面積為六百平方呎的住宅單位;並以六成按揭及二十年供款作為三項常數;再根據中原城市大型屋苑指數之調整呎價,政府統計處公佈的私樓住戶家庭月入中位數及本地主要銀行的平均按揭利率作為三項變數;計算出每月供款佔家庭月入的比例,比例愈低即負擔能力愈高。

 

 

中原地產研究部

2022年9月22日

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