港島洋房差餉租值連升3年 創6年新高 壽臣山/黃竹坑累升逾一成最多

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，選取2,637座港島洋房的差餉租值統計，2025年(估值年份)整體洋房的租值按年微升0.5%，連升3年共4.9%，創2019年後的6年新高。住宅租盤需求殷切，租金持續向上，CRI近3年累升19.34%，惟同期豪宅洋房租值升幅較少，只升4.9%。因洋房租值總價高昂，用家及投資者偏向購入，故升幅較慢，但2026年高價樓市轉趨活躍，部份洋房業主趁樓市好轉傾向出售物業，不再放租，租盤減少，料2026年升幅將較2025年高。

9個主要港島洋房分區中，2025年租值7區升2區跌。壽臣山/黃竹坑租值的按年升幅最顯著，按年升2.1%，創2018年後的7年新高。石澳按年升1.1%，排名第二，創2013年有記錄以來歷史新高，因為該區洋房租盤持續稀少。深水灣/淺水灣按年升0.9%，位列第三，創2019年後的6年新高。上述三區的洋房租值按年升幅均高於大市的0.5%升幅。大潭、山頂、渣甸山/跑馬地/半山及舂坎角的租值，分別按年微升0.3%至0.5%不等，而貝沙灣/薄扶林及赤柱則按年跌0.7%及1.0%。近3年計，壽臣山/黃竹坑累計升幅亦為眾區之首，3年累升11.3%，山頂累升7.2%，深水灣/淺水灣累升5.1%。壽臣山/黃竹坑及山頂因地理位置較優勝，較接近市區，方便高端租客上班，而且深受內地客歡迎，故區內洋房租值被推高。值得留意的是，雖然石澳及渣甸山/跑馬地/半山租的值連升5年，分別累升5.6%及4.8%，惟升幅仍不及壽臣山/黃竹坑3年累升逾一成。

洋房屋苑方面，2025年港島19個洋房屋苑差餉租值按年微跌0.3%，終止2年升勢，但近3年累升5.0%，略高於同期整體的4.9%升幅。洋房屋苑租值按年變化不大，有5個上升，5個下跌，9個持平不變，升跌幅介乎5%之內。若以近3年計，壽臣山SHOUSON PEAK大幅累升40.3%最多，主要受惠發展商連裝修傢俬一手租出洋房。深水灣深水灣道61-63號累升19.4%，因為大業主翻新物業所致。薄扶林貝沙灣及大潭皇府灣分別累升8.8%及6.0%。不過，壽臣山朗松居近3年累跌7.5%，因同區有樓齡較新的優質租盤競爭。

2025年差餉租值達一千萬元以上的洋房有7座，租值及排名均與2024年相同，全部皆維持不變。深水灣香島道41號，2025年租值錄1,414.8萬元，連續7年高踞榜首位置。石澳大浪灣道13號租值1,317萬元，連續5年排名第二。山頂白加道22號租值1,240.8萬元，連續2年位列第三。淺水灣道89號租值1,169.4萬元，山頂種植道11號(HOUSE 1)租值1,134萬元，山頂歌賦山道1號租值1,133.4萬元，山頂施勳道23號租值1,020萬元，分別排第四至第七位。

2025年差餉租值升幅最高的5座洋房，按年均升逾三成半，首3個位於山頂，而石澳及赤柱各有1個。山頂種植道62號，租值錄665.16萬元，按年大升50.1%。山頂種植道60號錄599.16萬元，升49.4%。山頂岫雲錄255.96萬元，升39.1%。石澳道16號錄475.2萬元，升38.5%。赤柱海風徑4號錄122.16萬元，升36.1%。

港島洋房差餉租值指數是以差餉物業估價署每年10月1日評估物業的應課差餉租值所衍生的指數，指數的基期為2013年，基期指數定為100，用於反映物業的租值變動。每座洋房是以單一差餉單編號計算。洋房屋苑是指包含20間洋房或以上的屋苑。

中原地產研究部

2026年7月7日