香港回歸25周年 樓市長升昂步第20載

16/06/2022

 

研究報告(回歸25周年系列)                                                                 

香港回歸25周年 樓市長升昂步第20

 

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2022年是香港重要的一年,別具歷史意義,而樓市亦不例外。首先,香港回歸踏入第二十五年,將會完成回歸的首半程,兼正式展開回歸的再半程。同樣,香港樓市長升第二十年,準備迎接另一個樓市大升浪。香港的樓市不再是單一城市的市場,將擴展到整個大灣區的龍頭市場。香港的核心都會區(維港兩岸)將會大舉重建,加上海港中部填海造地,支持維港都會區的未來新發展。另外,更有新界北都會區的新發展,未來創科、物流及休閑的新天地。

 

以中原城市指數CCI為準,20223月報176.29點,出現近期低位(上次低位是20212月的173.24)。展望CCI見底回升,2022年第3季重上182點水平,迫近歷史高位(185.62點)。

 

以中原租金指出CRI為準,20223月報111.61點,出現近期低位(上次低位是20212月的111.08點)。展望CRI見底回升,2022年第3季重上113點水平,迫近上次高位(116.89點)。

 

估計CCICRI分別於2022年的第三季及第四季,進入高位爭持的局面。因為利率上升及經濟增長較慢。由今年低位計,CCI全年升幅約3%CRI升約1.5%CCICRI下半年高位爭持,沒有掉頭向下。即香港樓市的租售價格都有實質支持,不會出現大升大跌。

 

表面上,香港樓價先後受惠於「林鄭Plan」及「波叔Plan」,即按揭保險的放寬。事實上,自從2018年起,香港累積不少住屋的剛性需求。一旦鬆綁,購買力自然湧現。支持樓市買賣量,亦支持樓價。

 

同樣,2022年中起,香港疫情穩定,沒有大型社區爆發。本地經濟逐步回穩,就業陸續改善,收入穩定。市民改善居住的需求增加,同樣支持租賃活動,亦支持租金。

 

2022年的香港樓市恢復,主力由用家推動,亦受制於用家的支持能力。售價和租金見底回穩,卻遇上加息周期,現正考驗用家的信心及意願。下半年CCLCRI走勢放緩或爭持,乃正常的表現。

 

展望2022年樓市陸續恢復正常,估計全年樓宇買賣有7萬宗,總值6500萬億元;分別按年跌近三成。其中一手及二手私人住宅有5萬宗,5000億元;分別按年減少約三成。數字雖然下降,卻維持於2020年及2021年的水平。工商舖有0.6萬宗, 800億元;數字偏低,因爲未包括以公司形式轉售的物業。

 

2003年至今,樓市長升踏入第二十年。CCI2003年谷底的31.73點,到20227月估計的182點,升5.7倍。CRI2003年谷底的47.44點,到20227月估計的113點,升2.4倍。

 

中原地產研究部

2022616

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