高位買入轉售平均蝕幅少於一成共27個屋苑 九龍佔最多 新界兩個屋苑已重返高位更升逾7%

研究部摘要

• 萬景峯及名城樓價超越高峰時水平，平均賺7.64%及7.56%

• 新界細價樓表現落後，映御平均蝕27.12%最多

• 十大屋苑以映灣園表現最好

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，樓價持續上升逾一年，最新CCL較2025年5月低位已回升19.21%，逐步收復過去超過三年調整的下跌裂口，暫時仍較2021年8月歷史高位跌15.79%。選取上手於2019至2021年二手買入，並於2026年上半年二手轉售宗數達5宗或以上的屋苑作統計，有27個屋苑的平均賬面蝕幅少於一成，反映這些屋苑現時樓價貼近高峰期，表現突出。當中新界兩個屋苑萬景峯及名城更已超越高位升逾7%，跑贏大市。不過，有5個屋苑轉售平均賬面蝕幅大於兩成，顯示樓價與高位相距甚遠，表現落後。

27個表現較優的屋苑，九龍佔12個(44.4%)，新界西7個(25.9%)，新界東6個(22.2%)，港島2個(7.4%)。其中新界西萬景峯上手於2019至2021年二手買入於今年上半年轉售錄5宗，全數賬面獲利，平均賺幅7.64%，為眾屋苑之冠。因為萬景峯相對荃灣市中心屋苑樓齡較新，地理位置方便，鄰近荃灣市中心及處於荃灣綫和屯馬綫之間，而且租金回報理想，深受用家及投資者歡迎，帶動樓價向好，超越高峰時水平。新界東名城平均賺幅錄7.56%居次，屋苑位於大圍站旁，租務活躍，樓價較同區大型新盤略低，吸引買家，加上在2019至2021年期間樓價升幅相對少，致今年成功重返高位。新界東駿景園及聽濤雅苑平均蝕幅不足1%，分別只蝕0.46%及0.50%，主要由於高峰期升幅較少，故今年能夠升至接近2019至2021年高位。九龍將軍澳4個屋苑表現理想，平均蝕幅少於8%，天晉僅蝕1.24%最貼近高位，因項目屬港鐵將軍澳站指標上蓋物業。港島二手成交量較少，只有貝沙灣及泓都表現較佳，蝕幅少於一成，分別平均較高位蝕5.45%及5.48%。泓都樓價在高峰期及低位回升的幅度皆屬港島中最大，而貝沙灣則因高峰期升幅較少所致。

2026年有5個屋苑樓價走勢遠遠落後，轉售較高位平均賬面蝕幅逾兩成，明顯集中新界西，佔3個(60.0%)，新界東及九龍各1個(各20.0%)。映御平均蝕27.12%最多，荃灣中心蝕23.11%，金獅花園蝕21.42%，時代廣場蝕20.90%。上述四個屋苑均為單位面積較小的細價樓，早年受到按揭成數限制及低入場價刺激，細價樓備受追捧，樓市高峰期這類物業樓價急升，但隨著其後樓市調整及政府放寬按揭，相信部分買家轉投面積較大及質素較好的市區單位，致新界細價樓樓價跌幅亦大，影響今年這些屋苑仍未能補回由2019至2021年高位回落的跌幅。美孚新邨則樓齡舊，而且區內有其他樓齡較新及配套較完善的大型屋苑搶客，故此轉售平均需蝕20.76%。

十大屋苑方面，以映灣園表現最好，轉售較高位平均賬面只蝕8.04%，海怡半島及新都城亦不俗，平均較高位蝕10.17%及11.82%。美孚新邨平均蝕超過兩成最差。其餘6個屋苑的平均蝕幅介乎12.14%至19.14%不等。

中原地產研究部

2026年8月17日