中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2023年初私人住宅租金及樓價齊復甦回升，惟其後兩者走勢背馳。租金受到內地學生和專才流入，以及用家轉買為租的影響下，持續穩步上升，而樓價卻在加息周期及一手盤低價推售的打擊下，自4月開始調整下跌。預期第四季租務市場繼續活躍，租金高位企穩，但同期樓價跌勢加快，相信今年全年租金將跑贏樓價。估計中原城市租金指數CRI按年上升約7%，中原城市領先指數CCL則按年下跌約5%。

以117個CRI Mass大型成份屋苑劃分，2023年九龍區屋苑租金升幅顯著領先港島、新界東及新界西。當中，今年8月九龍東(紅磡、觀塘、將軍澳、黃大仙)屋苑租金較去年12月平均上升5.32%，升幅又明顯優於九龍西(長沙灣、旺角、尖沙咀、油麻地)的4.52%。九龍東之中，黃埔花園及黃埔新村的租金上升超過一成，分別升11.49%及10.56%，海濱南岸升9.09%，相信因為鄰近香港理工大學，吸引不少學生承租紅磡附近屋苑所致。接近科技大學的將軍澳區屋苑的租金升幅均達半成以上，其中新都城及新寶城上升接近一成，分別升9.91%及9.36%。九龍西租金升幅較大的屋苑有：昇悅居升10.72%，港灣豪庭升9.09%。不過，傳統屋苑美孚新村只升2.67%，租金升幅相對落後。

港島方面，今年港島東(北角、筲箕灣、銅鑼灣、灣仔)屋苑租金平均上升2.53%，升幅較港島西南(香港仔、半山區、上環、西區)的1.51%為高。囍匯及嘉薈軒的租金同樣升7.53%，是港島東眾多屋苑中升幅最大，主要因為灣仔區深受國內專才歡迎。太古城及逸濤灣的租金亦有逾半成升幅，分別升6.34%及5.15%。但康怡花園及杏花村租金升幅較少，只升3.68%及3.37%。港島西南之中，香港大學附近的泓都及翰林軒租金分別升8.75%及4.19%，明顯受區內學生帶動。傳統屋苑海怡半島租金升5.50%。另外，嘉輝花園及帝后華庭的租金，分別只有1.22%及1.04%升幅。

新界東方面，新界東南(馬鞍山、沙田)屋苑租金平均上升3.95%，而新界東北(北區、大埔)則升3.16%。新界東南租金升幅約一成的屋苑包括御龍山升10.56%，聽濤雅苑升10.18%，名城升9.60%，新港城升9.14%。傳統屋苑沙田第一城只升1.53%，升幅落後。新界東北以上水中心及御皇庭的租金升幅較大，分別升5.94%及4.92%。大埔中心租金升4.72%，因為交通便利上學，吸引中文大學及教育大學學生承租。

新界西方面，新界西南(離島、荃灣)屋苑租金平均上升2.42%，但新界西北(天水圍、屯門、元朗)卻下跌2.25%。位於新界西南的藍天海岸及映灣園的租金分別升8.66%及6.10%，顯示通關後機師和機組人員對東涌屋苑的租盤需求增多。綠楊新村、翠怡花園及麗城花園租金各有約6%升幅。新界西北之中，嶺南大學附近的疊茵庭租金升幅較大，升2.55%，但同區大興花園租金卻跌8.27%。而傳統屋苑嘉湖山莊的租金相對平穩，今年微跌0.90%。

本文選取117個CRI Mass大型成份屋苑(不包括豪宅屋苑)作統計。資料只包括中原集團促成之租務交易計算。屋苑調整實用租金以近三個月移動平均計算。

中原地產研究部

2023年9月20日