2025年住宅銀主盤存量 連跌兩季 較高峰跌逾兩成 第4季公營房屋及2,000萬以上私樓銀主盤存貨大減超過三成

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年底整體住宅銀主盤存量227個，連跌兩季，較2025年6月高峰的300個下跌24%，創2024年3月後的7個季度新低。公私營住宅存量均下跌，公營房屋跌幅較私人住宅為大。去年底公營房屋存量53個，較高峰跌28%，而同期私人住宅存量174個，較高峰跌23%。〈詳見附表1〉

按季方面，截止2025年12月，公營房屋銀主盤存量的下跌幅度大於私樓，公營房屋存量53個，按季下跌23個或30%，而私人住宅存量174個，按季下跌19個或10%。價值500萬元以上私人住宅銀主盤存量均下跌，以2,000萬元以上高價減幅最多。港九市區銀主盤存量齊跌逾一成，新界則微升。樓市回暖，買家入市搶筍盤，帶動銀主盤消化速度加快，加上樓價回升，相信銀主盤高峰期已過，2026年存量將逐步下調。〈詳見附表1〉

私人住宅按銀主放盤價劃分，2025年第4季除500萬或以下銀主盤存量不變外，500萬以上不同價值類別的存量均錄得跌幅。其中2,000萬以上存量縮減最大，達32%，因售出量大幅高於新增數量。500至700萬、700至1,000萬及1,000至2,000萬銀主盤售出量亦多於新增量，故存量跌幅介乎8%到24%。500萬或以下銀主盤售出量剛好等同新增量，所以存量持平。〈詳見附表2〉

分區方面，第4季九龍區私人住宅銀主盤存量跌幅為三區之中最多。九龍區私人住宅銀主盤存量44個，按季減少27%。九龍各放盤價類別銀主盤售出量均不俗，全部高於新增數量，所以存量錄得下跌。700至1,000萬存量下跌50%最明顯，2,000萬以上存量亦跌33%。至於500萬或以下、500至700萬及1,000至2,000萬的存量，下跌14%至27%不等。〈詳見附表4〉

港島區私人住宅銀主盤存量31個，按季跌14%。港島放盤價2,000萬以上新增銀主盤增幅最小，期內售出量高於新增數量，所以存量大減38%。700至1,000萬售出量等同增幅，故存量不變。1,000至2,000萬銀主盤存量是區內唯一錄得升幅的類別，因新增銀主盤大升1.4倍，惟售出量追不上新增量，致存量上升20%。〈詳見附表3〉

新界區私人住宅銀主盤存量99個，按季微升2%。雖然新界放盤價500至700萬新增銀主盤急升八成，但售出量遠多於新增量，所以存量減少31%，跌幅是區內最大。不過，500萬或以下低價銀主盤存量卻增加，因售出量略為遜色，未能抵消新增數量，所以存量上升22%。〈詳見附表5〉

2025年第4季2,000萬以上的私人住宅銀主盤售出個案共13宗，港島九龍各佔5宗，新界3宗。所有單位均為實用面積1,100呎以上的大型戶，逾9成單位在2021年或之前買入，有4宗上手買入為一手。當中有4宗的成交價高於業主買入價，賺幅介乎41%到3.55倍，有6宗的成交價低於業主買入價，蝕幅介乎7%到43%，另有3宗的成交價變化不詳。賺幅最多是山頂和福別墅一洋房，實用面積2,640呎，原業主於2003年以2,525萬元買入，其後銀主招標放盤出售，最終成交價1.15億元，帳面飆升3.55倍。而蝕幅最大是九龍塘The Grampian低層A室，實用面積2,077呎，原業主於2017年以6,600萬元買入，其後銀主以4,600萬元放盤，最終成交價3,775萬元，帳面蝕讓43%。〈詳見附表6〉

本次統計資料僅包括中原獲委託放盤。資料剔除非住宅物業類型包括寫字樓、商舖、廠廈、停車位及地皮。將軍澳及西貢撥入九龍區計算。價錢以銀主放盤價劃分。售出量按銀主通知售出及土地註冊處數據。

中原地產研究部

2026年1月28日