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【專家話您知】指定估價依據日期

差餉估價日期

行政長官在根據《差餉條例》第 11 條指示估價署署長編製新差餉估價冊時,

可指定一個日期,作為確定所有物業單位的新應課差餉租值的估價依據日期。

差餉估價冊內的所有物業單位(包括其後以臨時估價評估的物業單位)都會按同一估價依據日期進行估價,以確保估價水平一致,並保障差餉繳納人得到公平的對待。為全面重估差餉而預設估價依據日期的概念首見於《1981 年差餉(修訂)條例》,並在 1984 年 4 月 1 日生效的差餉估價冊中首次採用,該年的差餉估價冊訂明其估價依據日期為 1983 年 7 月 1 日。

引入估價依據日期這概念的條例在 1981 年生效,在此之前測量師在全面重估差餉時,須預測幾個月後某一日期的租值,以評估截至差餉估價冊公布當日的應課差餉租值。由於大規模重估工作需時,這樣的做法實有必要;然而,由於物業市場瞬息萬變,要預測未來租金變化殊非易事。隨着 1981 年的修訂法例生效,測量師可根據估價依據日期的實際租金資料來檢討應課差餉租值。

自 1999 年開始,估價依據日期定為新差餉估價冊生效前一年的 10 月 1 日。2020 年 4 月 1 日生效的差餉估價冊,其估價依據日期為 2019 年 10 月 1 日。

能把估價依據日期盡量貼近新差餉估價冊生效日期當然最理想,但礙於差餉估價冊上所載物業單位數目龐大,而蒐集和分析租金資料,以及覆檢和更新應課差餉租值都需時不短,因此要將六個月的時間差距再加縮短實有難度。

編製新差餉估價冊

全面重估差餉包括四個主要步驟:

步驟 1:蒐集租金資料

步驟 2:分析租金資料

步驟 3:檢討和更新應課差餉租值

步驟 4:公布差餉估價冊並公開讓市民查閱

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