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【投資面面睇】荃灣工商廈分佈大剖析 港鐵站x天橋x住宅群 帶旺荃灣西|嘉賓

荃灣工商廈分佈大剖析 港鐵站x天橋x住宅群 帶旺荃灣西
荃灣工商廈分佈大剖析 港鐵站x天橋x住宅群 帶旺荃灣西

近日有新聞報道,荃灣中央紗廠重建項目重建成數據中心,有兩座已經落成,預租率達87%。因應荃灣區陸續有基建落成及城市規劃改變,近十幾年可謂大變天,工商物業亦有很大轉變。

 

Q1 荃灣工業區歷年來的發展同變化如何?現時工商物業如何分佈?

 

中原(工商舖)工商部高級區域營業董事Winson Leung表示,荃灣區工商廈分為東西兩邊,東邊包括德士古道、楊屋道,西邊包括海盛路、白田壩街、青山公路荃灣段等。荃灣東工廈比較傳統、大面積,荃灣西工廈則較多新式工廈、面積一般較細。

 

荃灣昔日工廈的行業廣泛,包括漂染、紗廠、五金、電鍍廠、塑膠等,甚至物流、儲存也適合落戶荃灣區。不過由90年代至97年前後,大面積工廠紛紛遷往內地,需求漸減。新型發展商改為興建細面積,平均約1000呎的單位,相當受市場歡迎。

 

Q2 荃灣區中哪個區域較集中活化、新型工廈及重建商廈呢?為甚麼呢

 

中原(工商舖)工商部區域營業董事Winnie Ho表示,荃灣區工廈以兩類為主,其一是活化,例如荃灣西的南豐紗廠,以零售為主,吸引不少年青人到訪;荃灣東則有以租務為主的形方,玻璃幕牆亦相當吸睛。

 

另一類是新落成大廈,荃灣東有3幢,包括第一亞洲中心、DAN6及W212;而荃灣西則相對多,包括皇廷廣場、One Midtown、TML廣場、國際企業中心二期(IEC2)等,可見屬比較集中發展的區域。

 

這是由於荃灣西鄰近荃灣西港鐵站,步行來往只需幾分鐘路程,附近有大量巴士專線,前往屯天元、葵荃區或油尖旺半小時內即達,交通方便,令招聘亦較容易,加上該片區商業氣氛濃厚,附近亦有大量住宅群如愉景新城,令荃灣西區發展一日千里。

 

Q3近年有何發展商進駐荃灣區?荃灣區有何優勢吸引他們?

 

Winson指近年第一集團及億京紛紛進駐荃灣區,例如億京集團的TML廣場及沙咀道一號,未來在沙咀道亦會有另一項目相繼落成,而第一集團在荃灣區亦有3個全新物業。他認為是由於荃灣西陸續有很多新型工廈或寫字樓落成,形成新CBD3的感覺,加上荃灣區有鄰近機場的優勢,令很多新公司選擇此區。

 

Q4 投資及承租荃灣區工廈如何選擇?要注意甚麼?

 

Winnie認為用家承租時應考慮是做貨倉或寫字樓,留意承重、樓底、車場配備是否合用,做寫字樓需考慮交通是否方便,是否鄰近巴士站或港鐵站,大廈門面大堂是否夠得體。她更提供了一個小貼士,由於近年很多新落成大廈或活化大廈也採用玻璃幕牆,但不一定玻璃幕牆等如地契是寫字樓用途,故必需注意大廈是寫字樓用途或工業用途。

 

而Winson則認為要視乎買家是投資或收租為主,如果新型工廈可選擇荃灣西的IEC2,希望較大面積的有TML廣場、有線電視大樓等;而寫字樓方面則可選擇IEC3、IEC1或沙咀道一號。

 

Q5 荃灣區未來工商發展? 

 

Winnie認為近年荃灣很多新落成屋苑,如海之戀、全城匯,人口不斷增加,餐飲酒店交通配備成熟,基金及房地產紛紛進駐。租務方面,發展商因應市道近年轉賣為租,亦十分惜售,租金方面頗為吸引,如擁有玻璃幕牆的形方、IEC2,呎租僅約10多元。至於買賣方面,荃灣區仍有傳統工廈,每呎僅約$2000至$3000,如要數新式工廈,TML廣場成交價亦有約每呎7000多元,可見只要物業優質,客人亦願意投資,長遠而言認為荃灣區可睇高一線。

 

Winson則相信荃灣區未來發展會取決於城規會是否將荃灣區的地契改變,由工業用變成其他商業用途,如果地契改變的話,相信荃灣區的發展潛力將會更大,吸引更多發展商進駐。

 

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