【按揭澄語】個別銀行上調H按封頂息率有何因由及影響?

11/07/2022

 
 
       現時H按(以港元拆息HIBOR為基準之按揭)為市場主流計劃,普遍以1個月拆息作為基準, 由於拆息波動性大,銀行一般會提供一個P按息作為封頂息率,即使拆息上升,按息亦不會高於封頂息率,用家因此有了保障。最近有個別中小型銀行上調新造H按封頂息率,幅度介乎0.05%-0.225%,原因為何? 對業主有影響嗎?
 
       隨着美國於6月份大手加息0.75%以及本港銀行結餘有所收縮,6月份起港元拆息較明顯上揚,與樓按相關的1個月拆息由年初徘徊0.15%上升至近日約0.82%。港元拆息屬於銀行之間拆借成本,拆息上升尤其可反映中小型銀行資金成本增加,資金成本壓力亦大於存款基礎較大之大型銀行;中小型銀行一般會等大行加最優惠利率(P)才會跟隨(但加減幅度不一定一致,現時市場有4個不同的P),是次先上調H按封頂息率相信是要紓緩息差受壓之影響。
 
       過往加息周期銀行亦曾於加P前先行上調H按封頂息率,2018年正值加息周期,8月份1個月拆息已升至1.8%,H按息達3%已大幅度升穿封頂位(當時是2.15%),銀行上調貸款息率的壓力增加,但當時P未上調,故銀行陸續先行上調H按封頂息率約0.1厘,而其後銀行亦於9月份將P上調0.125厘。現時出現類似情況,但不同的是,現時拆息未升至那麼高水平,未觸及封頂息率,暫時亦只屬個別銀行上調H按封頂息率。
 
       其實現時H按息約2.1%未觸及封頂息率,那銀行為何要快步上調封頂息率? 美國為打擊高通脹已預期於年內會繼續加息,預期下半年港元拆息升勢延續,當未來H按息升穿封頂息率,在加P之前,息率的升幅便由銀行承擔;加上最近定存息競爭增加亦令成本上升,所以個別銀行上調新造按揭客戶的封頂息率,及早預防及減低未來資金成本上升之影響;其他銀行稍後是否跟隨做法則視乎該行在按揭業務取態以及資金成本方面作衡量。
 
       是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響,舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響,對於有關銀行客戶來說,當H按息升穿封頂息率,封頂息由市場之2.5%升至2.725%,每100萬按揭額月供增加約118元,加幅3%。
 
 

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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