【按揭澄語】加息期下 供款期越長供樓加幅越大

20/06/2022
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       根據統計數字,近月銀行批出之平均按揭年期持續為27.8年,屬紀錄以來最長年期,反映選用較長還款期例如長達30年的用家比例有所增加,原因不難理解,人工加幅追不上樓價升幅,拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額,借款人一來可減輕每月供樓負擔,二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試,即較易獲銀行批出按揭。
 
       今年進入加息周期,有一點需留意,當按息上升,選用較長按揭年期對比短還款期,每月供款的加幅相對較大。以現時平均按揭額約500萬計算,若按息由1.5%逐步上升1厘至2.5%,選用20年還款期之每月供款增加約9.8%至$26,495,而選用30年還款期之每月供款則增加約14.5%至$19,756。若按息加幅達1.5厘,由1.5%逐步升至3%,20年期之供樓金額增幅約15%,而30年期之月供金額則增達22%。
 
       就上述情況,選用長還款期而「供款佔入息比率」已較高的供樓人士可多加留意。以一個案為例,買家每月入息$58,400,購買一個約800萬之單位,申請9成按揭、30年還款期,如符合壓測計算,每月入息要求需達$68,135,買家以按保放寬壓力測試的的彈性上會,最終獲銀行批出按揭。以現時按息計,買家的「供款佔入息比率」達43%,若按息升至2.5厘,「供款佔入息比率」升至49%,若按息再升至3厘,「供款佔入息比率」則升至52%,即供樓金額已超逾人工一半。若預期供樓升幅或影響日常生活開支,供樓人士便可及早預留備用資金。
 
       其實現時的樓按措施已為供樓人士預備應對加息的防守力,尤其已符合供款壓力測試的用家,以假定息率上升3厘作測試,應付未來加息相信是綽綽有餘。以30年還款期計,借款人如要通過壓力測試,以現時按息計的「供款佔入息比率」不可高於37%,即使未來按息逐步升至3厘,此比率亦只提高至45%。雖然長還款期在加息期的供樓加幅較大一些,但顯而易見選用長還款期確是有助推低月供金額,只要按揭用家計好自身有充足供款能力,便可根據實際需要性選擇按揭年期。
 
 

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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