【按揭澄語】在加息期如何慳息?(四)轉走發展商一按避免雙重加息風險

20/06/2022
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       對於採用發展商高成數按揭的新盤買家,需特別留意在加息期或出現雙重加息風險,原因是是發展商按揭大多提供首兩年或首三年之低息優惠,初期較多是接近市場按息水平,約介乎1.5厘至2.5厘為主,但低息蜜月期後,第三年或第四年起之息率將跳升至P-1%至P+1%,即現為4厘至6厘,若未來P上調,息率還會進一步上升,故此這類按揭用家宜及早在瞭解轉用銀行低息按揭的可行性,以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。
 
       由發展商高成數一按轉按至銀行,意味需由8成按揭降至6成或5成按揭,除非樓價已錄得一定升幅,否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。不過,隨着「財爺 PLAN」已於今年2月推出,按保計劃之樓價上限已提高至$1,920萬,而轉按之按揭成數最高可達8成,業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭,不妨先替自己的按揭物業安排估值以瞭解轉按貸款金額上限。
 
       以一個案為例,買家於三年多前以$1,300萬元買入一個新盤單位,選用了發展商8成一按上會,首三年按息 2%,現時期滿按息跳升至P即5%,每月供款由$44,081 急增至 $58,500,希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值為$1,350萬,業主之按揭餘額為$923萬,若轉按至銀行申請按揭,按保放寬前的按揭成數限於5成,需補回首期差額約$248萬,難度甚高,現則可透過「財爺 PLAN」申請轉按,貸款上限高達$960萬,故此業主可透過按保借足$923萬按揭餘額,完全無需補付首期差額,按揭成數由50%提高至68%。轉按後,業主現時之供樓利息由P利率(現為5%)降至全期H+1.3%(現約1.56%),每月供款由$58,500大幅減至$42,166,利息大減69%,供樓擔子得以大大減輕。需留意,樓價600萬元以上的按保計劃僅適用於不涉及套現性質之轉按申請,故此實際貸款金額不可多於現有按揭餘額。
 
 

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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