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【按揭澄語】2022息率回顧(上)

【按揭澄語】2022息率回顧(上)

2022年是息率變化較大的一年,若不計及2018至2019年間本港最優惠利率(P)曾短暫及輕微地先升後降0.125厘,港P便已超過13年時間處於不變或相若水平,這十多年間市場按息在較多時間處於2厘以下超低水平。由於用家已長期習慣以超低按息供樓,當去年本港正式進入加息周期,或需要一些時間適應變化。

 

2022年初與樓按相關的1個月拆息約於0.15%,本港按息以H按為主導處於約1.5%超低水平。3月中美國啟動加息周期,公佈加息0.25%,疫情持續加上俄烏戰事導致全球供應鏈緊張,美國當地通脹率創下40年新高,美國加息已屬市場共識,其後於5月擴大加息幅度為0.5%。截至5月,本港銀行體系結餘仍維持超過3,000億元高度充裕水平,銀行同業拆息僅輕微上調,本港最優惠利率(P)未有條件上調,維持不變。

 

去年上半年本港息率大致上維持相若水平,息率變化主要於下半年6月起出現,6月中起美國開始大手加息0.75%,港美息差明顯拉闊,引發套息交易及金管局被動入市,銀行體系結餘跌穿3,000億水平,拆息開始上揚。其後美國接連再於7月至11月三次議息會議後每次加息0.75%,7月 20日本港銀行體系結餘進一步跌穿2,000億,1個月港元拆息於7月27日升至1.31%導致H按觸及並升穿封頂息率,市場實際按息升至2.5%。

 

由於H按封頂息率以P按為基準,H按息觸封頂後,P未上調的情況下,息率上升之壓力基本上由銀行承擔。基於拆息繼續上揚,8月中大型銀行公佈上調新造H按之封頂息率以紓緩息差壓力,其他銀行亦於其後逐步跟隨上調新造按息,但加幅不盡相同。

 

在加息期歷程下,隨着美息持續上升,港美息差拉闊及銀行體系結餘收縮,港元拆息加快上升,當9月22日美國公佈加息,1個月港元拆息已升至2.6%逾兩年半新高,比起市場按息低至2.5%還要高,港P已有即時加息需要,具指標性的大型銀行公布上調最優惠利率(P) 0.125厘,啟動港P四年來之加息周期,其他銀行亦陸續跟隨,市場按息上調至介乎2.625%至2.725%為主。

 

上文轉載自HKET地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

 

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